Nieformalna zgoda a odpłatność służebności przesyłu

Wielu z Państwa mogło spotkać się z sytuacją, w której przedsiębiorstwa przesyłowe zwracały się z prośbą o uzyskanie zgody na wybudowanie na terenie nieruchomości urządzeń przesyłowych, służących do odprowadzania lub doprowadzenia mediów w postaci m.in. wody, gazu czy energii elektrycznej. W takich okolicznościach pojawia się niewątpliwie pytanie, czy udzielenie zezwolenia na instalację tego typu urządzeń uniemożliwia późniejsze starania o ustanowienie odpłatnej służebności. Na to nurtujące zagadnienie postaramy się znaleźć odpowiedź w niniejszym artykule.

Kiedy zgoda na wybudowanie urządzeń przesyłowych będzie skuteczna?

Celem przejścia do kluczowych rozważań na temat przedstawionego na wstępie problemu, należy w pierwszej kolejności wyjaśnić kluczowy aspekt prawny, jaki wiąże się ze skutecznym zawarciem umowy zezwalającej na wybudowanie i poprowadzenie urządzeń przesyłowych, tj. ustanowienie służebności przesyłu. Służebność ta stanowi ograniczone prawo rzeczowe, które uprawnia przedsiębiorstwo przesyłowe do korzystania z oznaczonej nieruchomości w zakresie, w jakim jest to niezbędne do eksploatacji urządzeń przesyłowych. Zgodnie z regulacjami zawartymi w art. 3052 ustawy Kodeks cywilny (dalej jako: KC), ustanowienie służebności przesyłu następuje w drodze zawartej pomiędzy stronami umowy lub w drodze powództwa sądowego, w tym także o stwierdzenie zasiedzenia. Odnosząc się do pierwszego ze wskazanych sposobów kluczowym aspektem jest, że skuteczne ustanowienie służebności przesyłu w drodze umowy wymaga dla oświadczenia właściciela nieruchomości zachowania formy aktu notarialnego, o czym świadczy treść art. 245 § 2 KC . Okoliczność ta przesądza o tym, że zgoda wyrażona przez właściciela nieruchomości w innej formie, niż przewidziana w bezwzględnie obowiązujących przepisach prawa, nie wywiera określonych ustawowo skutków.

Zgoda na przesył a możliwość odpłatnego ustanowienia służebności

W świetle powyższych rozważań należy dojść do wniosku, że właściciel nieruchomości, który wcześniej wyraził zgodę na wybudowanie na jej terenie urządzeń przesyłowych, lecz zgoda ta nie miała formy aktu notarialnego, nie traci możliwości późniejszego żądania ustanowienia odpłatnej służebności przesyłu. Kwestia ta została jednoznacznie rozstrzygnięta w bogatym orzecznictwie Sądu Najwyższego. Jako przykład można przytoczyć wyrok z dnia 9 czerwca 2009 roku, wydany w sprawie o sygn. akt II CSK 49/09, w którym Sąd Najwyższy orzekł, że korzystanie z cudzej nieruchomości w zakresie odpowiadającym służebności przesyłu, nawet realizowane w dobrej wierze, nie wyłącza – o ile nie uczynią tego strony – uprawnienia właściciela do żądania wynagrodzenia. Zaakcentowania wymaga, że ukształtowanie pomiędzy stronami węzła obligacyjnego, którego cechy oraz skutki prawne odpowiadałyby tym, jakie wiążą się z ustanowieniem ograniczonego prawa rzeczowego, pozostaje bezsprzecznie niedopuszczalne. Zasada ta znajduje także odzwierciedlenie w art. 244 § KC, który to zawiera zamknięty katalog możliwych do ustanowienia ograniczonych praw rzeczowych (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 kwietnia 2009 roku, sygn. akt II CSK 493/0). Co za tym idzie, zgoda udzielona bez zachowania formy aktu notarialnego nie prowadzi do nieodwołalnego przyzwolenia na korzystanie przez przedsiębiorstwo przesyłowe z terenu nieruchomości. Tego rodzaju przyzwolenie może bowiem zostać cofnięte, co otworzy następnie drogę do ustanowienia odpłatnej służebności.

Wybudowanie urządzeń przesyłowych a zła wiara posiadacza służebności

Omawiana problematyka łączy się także z bardzo ciekawym zagadnieniem, jakim jest kwestia ustalenia, czy budowa urządzeń przesyłowych na podstawie zgody udzielonej bez zachowania formy aktu notarialnego, przesądza o pozostawaniu przedsiębiorstwa przesyłowego, jako posiadacza służebności,
w złej wierze. Jak zostało to mianowicie już podkreślone, służebność przesyłu może być nabyta również poprzez zasiedzenie, o czym wprost przesądza art. 292 KC. Terminy zasiedzenia uregulowane zostały
z kolei w art. 172 § 1 i 2 KC, wedle którego wynoszą one odpowiednio 20 lat dla posiadacza w dobrej wierze oraz 30 lat dla posiadacza w złej wierze. Dla oceny dobrej oraz złej wiary posiadacza przełomowa okazała się uchwała Sądu Najwyższego z dnia 6 grudnia 1991 roku, wydana w sprawie o sygn. akt III CZP 108/91, zgodnie z którą osoba będąca w posiadaniu nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności, zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego, nie jest samoistnym posiadaczem w dobrej wierze. Nad problematyką urządzeń przesyłowych Sąd Najwyższy pochylił się natomiast 16 maja 2019 roku, gdzie w wydanej uchwale o sygn. akt III CZP 110/18 stwierdzone zostało, że wybudowanie urządzeń przesyłowych na gruncie osoby trzeciej za jej zgodą wyrażoną bez zachowania formy aktu notarialnego świadczy o złej wierze posiadacza służebności. W rezultacie, termin zasiedzenia służebności będzie wynosił dla przedsiębiorstwa przesyłowego nie 20, a 30 lat.

Podsumowanie

Kluczowy wniosek wynikający z przeprowadzonych rozważań prowadzi do jednoznacznej konkluzji, że nawet wcześniejsze wyrażenie zgody na wybudowanie urządzeń przesyłowych, które nie spełniało wymogu formy aktu notarialnego, nie pozbawia właściciela nieruchomości prawa do późniejszego ustanowienia odpłatnej służebności przesyłu. Informacja ta ma kluczowe znaczenie i jest szczególnie korzystna dla osób, które znalazły się w podobnej sytuacji. Co równie ważne, dotychczasowe nieformalne porozumienie z przedsiębiorstwem przesyłowym nie stawia właściciela nieruchomości w niesprzyjającej sytuacji pod względem biegu terminu zasiedzenia służebności. W przypadku jakichkolwiek pytań związanych z przedstawionym zagadnieniem, zachęcamy Państwa do kontaktu z naszymi specjalistami.

Zapraszamy do lektury innych części Poradnika dot. służebności, przygotowanego przez adwokatów i radców prawnych Kancelarii TURCZA: