Procedura ustanowienia służebności

W wyjątkowych sytuacjach źródłem powstania służebności gruntowej mogą być decyzja administracyjna (decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości poprzez ustanowienie służebności gruntowej – art. 112 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami) i zasiedzenie (art. 229 KC), jednak służebności gruntowe co do zasady ustanawiane są najczęściej w drodze umowy albo orzeczenia sądowego.

W drodze umowy można ustanowić każdą służebność gruntową. Zawarcie umowy ustanowienia służebności nie wymaga jednoczesnego złożenia przez strony podpisów pod tym samym dokumentem, może przyjąć formę dwóch oświadczeń, przy czym dla ważności umowy forma aktu notarialnego wymagana jest tylko dla oświadczenia podmiotu ustanawiającego służebność – właściciela lub użytkownika wieczystego obciążanej nieruchomości (art. 245 § 2 KC). Oświadczenie właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości władnącej złożone może być w dowolnej formie.

W umowie/oświadczeniu o ustanowieniu służebności należy określić co najmniej: strony, treść służebności, okres, na jaki jest ustanawiana i zasady odpłatności za jej ustanowienie.

Treść służebności to:

(1) określone uprawnienia do nieruchomości obciążonej, jakie mają przysługiwać każdoczesnemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości władnącej,

(2) określone ograniczenia w wykonywaniu praw właścicielskich do nieruchomości obciążonej albo

(3) określone ograniczenia w wykonywaniu praw do nieruchomości władnącej, jakie zgodnie z przepisami prawa przysługują właścicielowi nieruchomości obciążonej.

Trzeba mieć więc na uwadze, że ustanowienie służebności gruntowej, nawet gdy służebność ta wprost nie polega na ograniczeniu korzystania z nieruchomości obciążonej przez jej właściciela (użytkowania wieczystego), zawsze stanowi ograniczenie prawa własności nieruchomości obciążonej, czasem idące tak daleko jak uniemożliwienie jej swobodnej zabudowy czy wykorzystania do zamierzonej działalności, może też stanowić istotną okoliczność w przypadku zamiaru sprzedaży obciążonej nieruchomości. Należy zatem dokładnie określić obszar/część nieruchomości, z której korzystać ma każdoczesny właściciel nieruchomości obciążonej (np. za pomocą załącznika graficznego obrazującego przebieg określonych urządzeń) i samą jej treść, warto także dokładnie określić zasady korzystania ze służebności (np. przez dokładne opisanie dozwolonego sposobu korzystania z określonych urządzeń i ewentualnych związanych z tym innych uprawnień, takich jak prawo wstępu na nieruchomość obciążoną). Także dla właściciela (użytkownika wieczystego) nieruchomości władnącej sposób opisania treści służebności jest bardzo istotny, zgodnie bowiem z przepisem art. 288 KC służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej. Zatem ustanowienie służebności przechodu i przejazdu o bliżej niesprecyzowanej treści może okazać się niewystarczające dla podmiotu, który służebności potrzebuje celem dojazdu do swojej nieruchomości ciężkim lub specjalistycznym sprzętem.

Służebność może zostać ustanowiona na czas określony lub bezterminowo, może być ona odpłatna lub nieodpłatna. Strony umowy mogą określić wynagrodzenie dowolnie, ustalenia te nie mogą jednak być sprzeczne z zasadami współżycia społecznego lub z naturą zobowiązania do zapłaty wynagrodzenia za ustanowienie służebności.

Oprócz wyżej wymienionych elementów strony umowy mogą określić także szereg kwestii, które pomogą uniknąć sporów w przyszłości, jak np. zasady utrzymania urządzeń czy części nieruchomości, jakiej dotyczy służebność, w tym dokonywania napraw lub konserwacji i pokrywania związanych z tym kosztów. Możliwe jest też zastrzeżenie warunku zawieszającego, od spełnienia którego zależeć będzie powstanie służebności lub warunku rozwiązującego, którego spełnienie spowoduje jej wygaśnięcie.

Zaletą ustanowienia służebności w drodze umowy jest to, że nie wymaga to spełnienia wielu formalności, możliwe jest do przeprowadzenia w krótkim czasie i jest znacznie mniej kosztowne niż ustanowienie służebności na drodze postępowania sądowego. Jednak największym plusem tego rozwiązania jest możliwość uzgodnienia wszystkich elementów takiej umowy przez strony, wskutek czego żaden z nich nie jest stronom narzucony. Sytuacja może zmienić się w przypadku nierównowagi stron, co może mieć miejsce np. w przypadku służebności przesyłu, jaką ustanawia się na rzecz przedsiębiorcy przesyłowego, który zazwyczaj dysponuje zasobami i doświadczeniem znacznie większymi niż właściciel nieruchomości obciążonej, a sama treść służebności jest skomplikowana (należy bowiem wskazać pas eksploatacyjny, zakres, w jakim przedsiębiorca może z takiej nieruchomości obciążonej korzystać, w tym zasady korzystania z niej w czasie budowy urządzeń i przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego po zakończeniu budowy, jeśli służebność dotyczyć ma urządzeń które dopiero powstaną, a także czynności, od których przedsiębiorca przesyłowy powinien się powstrzymać). Dodatkową trudnością może być ustalenie zasad odpłatności, gdyż przedsiębiorca przesyłowy nie ma obowiązku przedstawienia właścicielowi nieruchomości obciążonej operatu, na podstawie którego określa wartość wynagrodzenia za słuzebność, co co najmniej utrudnia ocenę jego adekwatności. Przy okazji ustanawiania służebności przesyłu w związku z urządzeniami już istniejącymi właściciel nieruchomości obciążonej może żądać wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości za okres od momentu posadowienia urządzeń do czasu ustanowienia służebności. W takim przypadku warto skorzystać z pomocy radcy prawnego albo adwokata w trakcie negocjacji lub sporządzania projektu umowy. Warto też pamiętać o zapisie, zgodnie z którym koszty sporządzenia aktu notarialnego i złożenia wniosków wieczystoksięgowych ponosić będzie przedsiębiorca przesyłowy.

Umowa zawarta w formie aktu notarialnego stanowi podstawę wpisu służebności w księgach wieczystych prowadzonych dla nieruchomości: w dziale I-Sp KW prowadzonej dla nieruchomości władnącej i w dziale III KW prowadzonej dla nieruchomości obciążonej. Wniosek składa notariusz sporządzający umowę/oświadczenie o ustanowieniu służebności i pobiera opłatę sądową od tego wniosku w wysokości 200 zł, z tym zastrzeżeniem, że od wniosku o wpis służebności przesyłu na rzecz przedsiębiorcy telekomunikacyjnego opłata wynosi 40 zł. Ustanowienie służebności w drodze umowy wiąże się także z koniecznością zapłaty taksy notarialnej, której wysokość co do zasady zależy od wartości służebności. W przypadku służebności odpłatnych właściciel nieruchomości władnącej zobowiązany jest do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (w wysokości 1% wartości służebności).

Podstawowymi dokumentami niezbędnymi do sporządzenia aktu notarialnego obejmującego umowę ustanowienia służebności są: dokumenty potwierdzające tożsamość stron, a w przypadku podmiotów wpisanych do właściwych rejestrów odpis z tych rejestrów (np. RFI, KRS – w tym wypadku wystarczy wydruk pobrany ze strony Ministerstwa Sprawiedliwości), wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej oraz dokument stanowiący podstawę nabycia nieruchomości (np. umowa sprzedaży).

Jak wskazano wyżej, źródłem postania służebności gruntowej może być także orzeczenie sądu. Najczęściej w ten sposób dochodzi do ustanowienia służebności drogi koniecznej i służebności przesyłu (ze względu na obszerność tego zagadnienia nie zostaną tu omówione roszczenia właściciela gruntu związane z bezprawnym zabudowaniem części jego działki przez sąsiada, wśród których jest uprawnienie do żądania ustanowienia odpowiedniej służebności gruntowej [art. 151 KC], polegającej na znoszeniu przez właściciela nieruchomości faktu zajmowania części jego gruntu przez budynek, jego część lub urządzenie będące własnością właściciela nieruchomości sąsiedniej).
Ustanowienie służebności drogi koniecznej i służebności przesyłu odbywa się w postępowaniu nieprocesowym, z uwzględnieniem przepisów o postępowaniu w sprawach z zakresu prawa rzeczowego (art. 606–608 KPC), a także z odrębności wynikających z art. 626 KPC, który reguluje kwestie ustanowienia służebności drogi koniecznej, a w § 3 stanowi, że zasady te stosuje się odpowiednio w sprawach o ustanowienie służebności przesyłu.

Materialną podstawą żądania ustanowienia służebności drogi koniecznej jest art. 145 KC, który w § 1 stanowi, że „jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej. Jak stwierdził Sąd Najwyższy – Izba Cywilna w wyroku z dnia 19 marca 2002 r. wydanym w sprawie o sygn. akt IV CKN 895/00 (www.sn.pl) W świetle treści art. 145 § 1 KC podstawową przesłanką ustanowienia drogi koniecznej jest brak odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Chodzi więc nie tylko o sytuację całkowitego braku takiego dostępu, ale także o taką, gdy nieruchomość ma wprawdzie dostęp do drogi, ale nieodpowiedni z punktu widzenia zgodnego z przeznaczeniem korzystania z tej nieruchomości. Nie oznacza to jednak, że można żądać ustanowienia służebności z tego tylko powodu, że tak zapewniony dojazd byłby bardziej optymalny dla właściciela danej nieruchomości. Przepis art. 145 § 1 KC nie kreuje roszczenia o ustanowienie drogi koniecznej w sytuacji, gdy trudności drogowe wynikają jedynie z niekorzystnego usytuowania budynków na nieruchomości, ze względu na które służebność miałaby być ustanowiona, a także gdy nieruchomość zostanie zabudowana w taki sposób, że jej właściciel zamyka sobie dojazd do dalej od drogi położonych części nieruchomości (postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 28 października 2022 r., sygn. akt I CSK 2159/22; www.sn.pl).

Wnioskodawcą jest właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości władnącej. Niezależnie od tego, że wniosek o ustanowienie drogi koniecznej musi spełniać wymogi formalne wniosku w postępowaniu nieprocesowym, we wniosku wskazać należy właścicieli wszystkich nieruchomości, przez które mogłaby prowadzić droga, aby nieruchomość wnioskodawcy miała odpowiedni dostęp do drogi publicznej (art. 626 § 1 KPC) Pozwala to na sprecyzowanie kręgu osób zainteresowanych w rozumieniu art. 510 § 1 KPC, które należy wezwać do udziału w sprawie, a także stanowi element sprecyzowania żądania poprzez wskazanie, jakie nieruchomości mają zostać obciążone służebnością. Treść wniosku nie jest jednak dla sądu wiążąca, w wyniku postępowania sąd może wytyczyć drogę konieczną przez nieruchomość takiego właściciela, którego wnioskodawca ani we wniosku, ani w dalszym postępowaniu w ogóle nie wskazał (oczywiście po wezwaniu go do udziału w sprawie). Zgodnie bowiem z przepisem art. 145 § 2 i 3 KC: (§2) Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej. (§ 3) Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.” W celu spełnienia tych wymagań art. 626 § 2 KPC nakłada na sąd obowiązek przeprowadzenia dowodu z oględzin nieruchomości, chyba że okoliczności istotne dla wytyczenia drogi koniecznej są niesporne i niewątpliwe albo że przeprowadzenie dowodu z innych przyczyn nie jest potrzebne. Oględziny mogą być dokonane z udziałem biegłego geodety, a w przypadku służebności na nieruchomościach rolnych, także biegłego do spraw rolnictwa. Niezależnie od tego, czy dowód z oględzin nieruchomości będzie w danej sprawie przeprowadzony, rozstrzygnięcie sądu o ustanowieniu drogi koniecznej lub rozszerzeniu zakresu takiej służebności powinno być z reguły poprzedzone opinią biegłego (geodety, rolnika itd. – art. 278 par. 1 KPC), pozwalającą na ocenę, czy przeprowadzenie tej drogi nastąpiło z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości władnącej przy najmniejszym obciążeniu nieruchomości służebnej (postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna i Administracyjna z dnia 2 lipca 1986 r., sygn. akt III CRN 158/86; Legalis).

Przedmiotem postępowania jest też ustalenie wynagrodzenia dla właściciela/użytkownika wieczystego nieruchomości obciążonej. Ze względu na treść przepisu art. 145 § 1 KC, sąd ma obowiązek rozważenia kwestii wynagrodzenia za drogę konieczną niezależnie od tego, czy wnioskodawca wysunął takie żądanie w toku postępowania, chyba że zrzekł się on wynagrodzenia (postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z 26.10.2000 r., sygn. akt IV CKN 1197/00; Legalis). Wynagrodzenie jest niezależne od ewentualnej szkody poniesionej przez właściciela nieruchomości obciążonej, ale przy jego ustalaniu należy wziąć pod uwagę takie czynniki jak koszty niezbędne do urządzenia i przebiegu drogi koniecznej, koszty związane z jej utrzymaniem, zmniejszenie wartości gruntu w wyniku jego zajęcia pod drogę konieczną, ewentualne współkorzystanie z terenu drogi przez właściciela działki obciążonej oraz uprawnionego z tytułu służebności. Ustalenie wynagrodzenia często wymagać będzie przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego z zakresu wyceny nieruchomości. Wynagrodzenie może być jednorazowe lub okresowe.

W toku postępowania możliwe jest zabezpieczenie roszczenia, a postanowienie sądu o ustanowieniu drogi koniecznej nie jest tytułem egzekucyjnym podlegającym zaopatrzeniu w klauzulę wykonalności; postanowienie ma charakter konstytutywny, a jego treść podlega ujawnieniu w księdze wieczystej.
Powyższe uwagi mają zastosowanie także do służebności przesyłu, gdyż przepisy postępowania dotyczące ustanowienia drogi koniecznej stosuje się odpowiednio do służebności przesyłu.
Podstawą materialną jej ustanowienia są przepisy art. 3051 –3054 KC. Zgodnie z art. 3051 KC nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który jest właścicielem lub zamierza wybudować urządzenia, służące do doprowadzania lub odprowadzania: płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz innych urządzeń podobnych, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń. Z wnioskiem o ustanowienie służebności może wystąpić zarówno przedsiębiorca przesyłowy (gdy właściciel odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności), jak i właściciel nieruchomości (w razie odmowy przedsiębiorcy). Właściciel nieruchomości może złożyć wniosek także wówczas, gdy jedyną przyczyną odmowy zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu jest spór co do wysokości wynagrodzenia (postanowienie Sądu Najwyższego – Izba cywilna z dnia 14.10.2010 r., sygn. akt III CZP 66/10, www.sn.pl).

Orzeczenie powinno w sposób dokładny i jednoznaczny określać przebieg i treść służebności. Choć brak jest w tym zakresie przepisu zobowiązującego do takiego działania, wskazuje się na celowość oznaczenia umiejscowienia urządzeń przesyłowych oraz terenu, na którym ma być realizowana związana z nimi służebność przesyłu, na mapie, sporządzonej według zasad obowiązujących przy oznaczaniu nieruchomości w księgach wieczystych (postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 18 kwietnia 2012 r., sygn. akt V CSK 190/11, www.sn.pl). W postanowieniu z dnia 11 czerwca 2015 r., wydanym w sprawie o sygn. akt V CSK 468/14 (www.snpl) Sąd Najwyższy stwierdził, że na mapie wskazać należy usytuowanie na nieruchomości obciążonej infrastruktury przesyłowej, a więc słupy, stacje transformatorowe, o ile takie istnieją oraz inne urządzenia, a także oznaczyć należy przebieg linii napowietrznych. (…) Nie można jednak zaakceptować (…) twierdzenia, że takie oznaczenie usytuowania poszczególnych elementów infrastruktury przesyłowej jest wystarczające. Wykonywanie służebności przesyłu wiąże się z założeniem i utrzymywaniem urządzeń przesyłowych w zdatności do użytku, a ich usytuowanie na powierzchni gruntu, pod powierzchnią i nad gruntem w sposób nieunikniony wiąże się z potrzebą wkroczenia na ten grunt, chociażby potrzeba taka występowała sporadycznie. Dokładne oznaczenie przebiegu i treści służebności wymagać będzie co do zasady przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego.

Również i w tym przypadku orzeczenie musi zawierać rozstrzygnięcie w przedmiocie wynagrodzenia za ustanowienie służebności. W braku kodeksowych wytycznych co do wysokości czy zasad ustalania takiego wynagrodzenia, w orzecznictwie wskakuje się, że wynagrodzenie za ustanowienie służebności (art. 3052 KC) powinno równoważyć wszelki uszczerbek związany z trwałym obciążeniem nieruchomości (uchwała Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 8 września 2011 r., sygn. akt III CZP 43/11; www.sn.pl). Ustalenie wysokości wynagrodzenia w przypadku sporu wymagać będzie przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego.

W postępowaniu sądowym wnioskodawca ani uczestnicy nie muszą korzystać z pomocy profesjonalnego pełnomocnika, warto jednak rozważyć taką opcję szczególnie w sprawach bardziej skomplikowanych. Z postępowaniem sądowym wiążą się koszty w postaci opłaty od wniosku w kwocie 200 zł i kosztów wynagrodzenia i zwrotu wydatków biegłego, których wysokość jest trudna do abstrakcyjnego oszacowania, można jednak założyć, że wyniesie kilka tysięcy złotych. Prawomocne postanowienie sądu jest podstawą wpisu służebności w księdze wieczystej. Opłata od wniosku o wpis jednej służebności wynosi 200 zł, z tym zastrzeżeniem, że od wniosku o wpis służebności przesyłu na rzecz przedsiębiorcy telekomunikacyjnego opłata wynosi 40 zł.

Zapraszamy do lektury innych części Poradnika dot. służebności, przygotowanego przez adwokatów i radców prawnych Kancelarii TURCZA: