Czy droga dojazdowa wchodzi w zakres służebności przesyłu?

Służebność przesyłu jest ograniczonym prawem rzeczowym, które reguluje kwestię korzystania z urządzeń, służących do przesyłu energii lub substancji. Polskie prawodawstwo nie wskazuje wprost, jaki zakres powierzchni powinien zostać objęty służebnością, co często wykorzystują w praktyce przedsiębiorstwa przesyłowe, forsując znacznie mniejszy areał niż wynikałoby to z charakterystyki nieruchomości. Wątpliwości w szczególności dotyczą drogi dojazdowej do sieci przechodzącej z dala od drogi publicznej.

Służebność przesyłu umożliwia niewątpliwie przedsiębiorcy wstęp na cudzy teren, który jest obciążony tą służebnością, aby zainstalować urządzenia przesyłowe, a także móc je w razie potrzeby naprawić, wymienić czy konserwować. To prawo dotyczy nie tylko planowanych urządzeń przesyłowych, które mają się znaleźć na danym terenie. Służebność obejmuje także te urządzenia, które już znajdują się na nieruchomości. To właściciel ustanawia służebność przesyłu. Zazwyczaj odbywa się to na podstawie umowy pomiędzy właścicielem danej nieruchomości a przedsiębiorcą. Rzadziej służebność ustalana jest w wyniku orzeczenia sądu, czy w wyniku decyzji administracyjnej.

Zakres służebności przesyłu

Właściciel nieruchomości, która ma zostać obciążona służebnością przesyłu jest uprawniony do ustalenia wspólnie z przedsiębiorcą, na rzecz którego służebność ma zostać ustanowiona treści tej służebności tj. praw i obowiązków stron. W przypadku służebności przesyłu np. napowietrznej linii energetycznej potrzeba korzystania z nieruchomości obciążonej sprowadzać się będzie do trwałego zajęcia gruntu w części w jakiej posadowiony zostanie słup energetyczny, a także powierzchni gruntu, nad którą przebiegać będzie napowietrzna linia energetyczna z tym zastrzeżeniem, że korzystanie przez właściciela z tej powierzchni byłoby możliwe w sposób, który nie zagrażałby bezpieczeństwu ludzi, budowli i linii napowietrznej. Rodzi to potrzebę dążenia przez przedsiębiorcę do uzyskania prawa wstępu na nieruchomość obciążoną w celu wykonywania między innymi napraw, konserwacji, modernizacji, rozbudowy.

Właściciel nieruchomości nie może odmówić prawa przedsiębiorcy – właściciela urządzeń przesyłowych, do dokonywania czynności zmierzających do utrzymania urządzeń w należytym stanie. Prawo przedsiębiorcy do korzystania z nieruchomości obciążonej nie powinno być nieograniczone. Oznacza to, iż przedsiębiorca właściciel urządzeń przesyłowych powinien określić jaki obszar nieruchomości obciążonej jest mu niezbędny do korzystania w celu dokonywania czynności związanych z utrzymaniem urządzeń przesyłowych.

Dla określenia obszaru niezbędnego do korzystania przez przedsiębiorcę przywołać należy postanowienie Sądu Okręgowego w Bielsku-Białej z dnia 22.12.2014 r., II Ca 419/14. Sąd ten w uzasadnieniu swojego orzeczenia, na pytanie czy należy rozszerzać strefę służebności poza pas „do korzystania” i objąć tą strefą także pas „oddziaływania”, to jest, czy pas służebności powinien być powiększony w obie strony o pas samego ograniczenia właściciela nieruchomości w możliwości dokonywania określonych działań bądź o pas, w którym właścicielowi nieruchomości nie wolno wykonywać określonych uprawnień, wskazał, że brzmienie art. 305(1) k.c. wyklucza możliwość poszerzenia pasa służebności o pas przekraczający granicę obciążenia tj. o pas do korzystania. W swoim uzasadnieniu Sąd ten wskazał również, że należy pamiętać, że pas służebności to linie wykreślone przez geodetę, czyli pas ten musi być uwidoczniony na mapie i taka mapa z projektem wytyczenia służebności wraz z postanowieniem jest potem podstawą do ujawnienia obciążenia w dziale III księgi wieczystej nieruchomości obciążonej. Nie może to być zatem dowolny pas gruntu, ale ściśle określony i wrysowany w mapę przez uprawnionego geodetę. Należy ponadto mieć na uwadze, że urządzenie przesyłowe jest inwestycją liniową, a nie punktową, stąd strefa służebności (pas eksploatacyjny) nie może każdorazowo uwzględniać konfiguracji konkretnej działki, bo raz urządzenie biegnie środkiem, raz skrajem, raz „odcina” część działki, innym razem biegnie wzdłuż granicy. Niepodobieństwem jest zatem, aby pas służebności obejmował nieregularną siatkę trójkątów, wielokątów „odciętych” przez urządzenie, lecz ów pas ma biec liniowo, przez wszystkie nieruchomości (nie tylko przez działkę wnioskodawców). Liniowy przebieg pasa służebności „do korzystania” przez przedsiębiorcę przesyłowego jest zdaniem Sądu Okręgowego fundamentem regulacji z art. 305(1) k.c.

Czy droga dojazdowa (droga konieczna) wchodzi w zakres służebności przesyłu?

W świetle ustaleń Sądu Okręgowego czy służebność przesyłu może być poszerzona o pas do korzystania do rozważenia pozostała celowość, bądź niecelowość zlecenia geodecie oznaczenia na mapie trasy dojścia i dojazdu do wodociągu od drogi publicznej wzdłuż całej działki aż do styku z wodociągiem.

Zdaniem Sądu Okręgowego nie było podstaw ku temu, aby wyznaczyć do wodociągu pas „drogi koniecznej”. Jak zaznaczono wcześniej, urządzenie przesyłowe takie jak w rozpoznawanej sprawie jest urządzeniem liniowym, a nie punktowym. Dostęp do takiego urządzenia odbywa się zatem pasem służebności (po nitce do kłębka), a nie od drogi publicznej. Niepodobieństwem jest zatem, aby na trasie przebiegu wodociągu przez kilkanaście bądź kilkadziesiąt nieruchomości, na każdej z tych nieruchomości przewidzieć swoistą „drogę konieczną” do wodociągu od najbliższej drogi publicznej. Gdyby tak było, to właściciele wszystkich nieruchomości na trasie przebiegu wodociągu musieliby zaniechać zagospodarowania działki pozostawiając pas wolny do przejazdu ciężkim sprzętem od drogi publicznej, w tym zabudowa szeregowa „odcinająca” wodociąg nie wchodziłaby w rachubę. W ocenie Sądu Okręgowego liniowy charakter urządzenia przesyłowego wyklucza ustanowienie niezliczonych ilości dróg dojazdowych do owego urządzenia, a dostęp ma się odbywać tylko wzdłuż pasa służebności. Wyjątek od tej zasady dotyczyć będzie naziemnych urządzeń przesyłowych wielkogabarytowych, przy których (ze względu na ich wielkość) dojazd wzdłuż jest niemożliwy, bądź bardzo utrudniony (przy czym Sąd zaznaczył, że w tut. Sądzie był jeden przypadek ustanowienia w ramach i granicach służebności przesyłu służebności dojazdu do słupów wysokiego napięcia w górach, gdzie trasa przejazdu wzdłuż słupów była wykluczona). Co do zasady nie zachodzi taki wyjątek w przypadku urządzenia przesyłowego, które jest pod ziemią, albowiem dojazd doń jest możliwy wzdłuż pasa służebności. Przedsiębiorca przesyłowy jest przy tym uprawniony do zdjęcia płotu, aby wjechać, a gdyby wyrządził szkodę, jest zobowiązany do jej naprawienia na zasadach ogólnych.

Zatem jeżeli brak jest dostępu do urządzeń przesyłowych z drogi publicznej lub innej drogi i brak jest możliwości poruszania się pasem służebności, wówczas koniecznym może okazać się objęcie obszarem służebności drogi dojazdowej do urządzeń przesyłowych. Jest to o tyle istotne, że nie objęcie służebności drogi dojazdowej do sieci przesyłowej nie pozwala na zasądzenie za ten składnik wynagrodzenia, bo ten składnik nie stanowi treści służebności przesyłu.

Zapraszamy do lektury innych części Poradnika dot. służebności, przygotowanego przez adwokatów i radców prawnych Kancelarii TURCZA: