Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego

Stosownie do art. 5 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska. Sposób użytkowania obiektu określony jest w projekcie budowlanym i decyzji o jego zatwierdzeniu i udzieleniu pozwolenia na budowę (np. budynek handlowo – usługowy, budynek mieszkalny wielorodzinny). Zmiana tego sposobu wymaga zgłoszenia i nie zawsze jest dopuszczalna.

Co jest zmianą sposobu użytkowania?

Zgodnie z artykułem 71 prawa budowlanego przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności:

1. podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń;
2. podjęcie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zaliczanej do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.

Kiedy można zmienić sposób użytkowania obiektu budowlanego?

Zmiana sposobu użytkowania musi być zgodna z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innych aktów prawa miejscowego, a w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – z decyzją o warunkach budowy i zagospodarowania terenu.

W przypadku, w jakim zmiana użytkowania wymaga wykonania robót budowlanych, bo np. zmienia wielkość i układ pomieszczeń, należy sprawdzić, czy roboty te wymagają pozwolenia na budowę. Jeśli okaże się, że tak, aby zmienić sposób użytkowania obiektu należy złożyć wniosek o pozwolenie na budowę obejmujące takie roboty budowlane. W takim przypadku zmiana sposobu użytkowania obiektu w oparciu o samo zgłoszenie nie jest możliwa, a organ administracji architektoniczno-budowlanej wniesie sprzeciw wobec zgłoszenia. Jeśli wykonanie robót budowlanych wymaga dokonania zgłoszenia budowy lub wykonania robót budowlanych (a nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę), urząd rozpatrujący zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania uzna je za zgłoszenie budowy lub robót budowlanych.

Planowana zmiana sposobu użytkowania nie może prowadzić do niedopuszczalnego zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia, pogorszenia stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków, pogorszenia warunków zdrowotno-sanitarnych lub wprowadzenia, utrwalenia bądź zwiększenia ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

Zmienić sposób użytkowania obiektu może tylko podmiot, który ma prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, czyli posiada tytuł prawny do nieruchomości wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych (np. z umowy najmu, w której takie prawo wyraźnie jest przewidziane).

Jak zmienić sposób użytkowania obiektu?

Zmiana taka wymaga dokonania zgłoszenia właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej. W większości przypadków organem właściwym do przyjęcia zgłoszenia jest starosta albo prezydent miasta na prawach powiatu. W niektórych sytuacjach może nim być Wojewoda (np. gdy zmiana dotyczy obiektów usytuowanych na terenie pasa technicznego, portów i przystani morskich, dróg publicznych krajowych i wojewódzkich, usytuowanych na obszarze zamkniętym), a gdy zmiana sposobu użytkowania dotyczy obiektu znajdującego się na terenie zakładu górniczego, zgłoszenie należy złożyć do właściwego organu nadzoru górniczego albo do Prezesa Wyższego Urzędu Górniczego.

Do zgłoszenia należy dołączyć:

1. opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania;
2. zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi;
3. oświadczenie o prawie do dysponowania na cele budowlane nieruchomością, na której znajduje się obiekt;
4. gdy zmiana sposobu użytkowania zmienia warunki bezpieczeństwa powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń – ekspertyzę techniczną wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności, lub kopię takiej ekspertyzy;
5. gdy zmiana sposobu użytkowania zmienia warunki bezpieczeństwa pożarowego – ekspertyzę rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych;
6. w zależności od potrzeb – pozwolenia, uzgodnienia i opinie, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, np. decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach, zgodnie z art. 72 ust. 3 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, lub kopie tych pozwoleń, uzgodnień i opinii.
7. zaświadczenie lub kopię zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo – w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub kopię tej decyzji.

Wymienione w pkt 7 powyżej zaświadczenie wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o zgodności zamierzonej zmiany w obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, budzi pewne kontrowersje. Zgodnie z art. 217 § 2 kodeksu postępowania administracyjnego zaświadczenie wydaje się, jeżeli przepis prawa wymaga urzędowego potwierdzenia określonych faktów lub stanu prawnego. Jak wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 16 listopada 2012 r., wydanym w sprawie o sygn. akt II OSK 1277/11, zaświadczenie to nie ogranicza się do prostego potwierdzenia faktów lub stanu prawnego. Wydający je organ powinien dokonać analizy i oceny, czy zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego będzie zgodny z ustaleniami obowiązującego planu, a następnie to stwierdzić wprost w zaświadczeniu (…) obowiązany jest do samodzielnej oceny, czy występuje zgodność zamierzonego sposobu użytkowania obiektu z ustaleniami obowiązującego planu i dokonać w istocie interpretacji (wykładni) postanowień planu w odniesieniu do konkretnego stanu faktycznego. Wskazuje się, że fakt, iż organ dokonać musi wykładni przepisów i zgodności zamierzonej zmiany z tymi przepisami wprowadza element niepewności co do treści rozstrzygnięcia. Niezależnie od tego wydanie takiego zaświadczenia dla wnioskującego oznacza oczekiwanie, a dla organu prace urzędników; nadto organy administracji architektoniczno-budowlanej same sprawdzają zgodność zamierzenia z planem albo decyzją o warunkach zabudowy, podejmując decyzję niezależnie od zaświadczenia. Argumenty przywołane w ostatnim zdaniu wskazane są w uzasadnieniu do projektu Komisji do Spraw Petycji Sejmu RP IX Kadencji ustawy o zmianie ustawy – prawo budowlane, objętego drukiem sejmowym nr 444. Projekt ten zakłada zmianę przepisu wymagającego dołączenia do zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania obiektu opisanego wyżej zaświadczenia w ten sposób, aby do wymaganym załącznikiem do wniosku była decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub jej kopia, jeśli nieruchomość znajduje się na terenie nieobjętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (i braku analogicznego załącznika, w przypadku obowiązywania planu). Prace nad projektem jeszcze się nie zakończyły i choć Rząd zaopiniował projekt pozytywnie, to Komisja Infrastruktury po pierwszym czytaniu wniosła o jego odrzucenie.

Zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części dokonuje się w postaci papierowej albo formie dokumentu elektronicznego za pośrednictwem portalu e-Budownictwo. Zgłoszenia należy dokonać przed dokonaniem zmiany sposobu użytkowania obiektu.

Zmiana sposobu użytkowania może nastąpić, jeśli organ administracji architektoniczno-budowlanej wyda zaświadczenie o braku sprzeciwu wobec zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania albo jeżeli w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia organowi, nie wniesie on sprzeciwu w drodze decyzji; zawsze nie później niż po upływie 2 lat od doręczenia zgłoszenia organowi.

Jakie są konsekwencje zmiany sposób użytkowania bez zgłoszenia?

Jeśli organ nadzoru budowlanego ustali, że doszło do zmiany sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego zgłoszenia, przeprowadzi postępowanie legalizacyjne, w ramach którego wyda postanowienie wstrzymujące użytkowanie obiektu budowlanego lub jego części oraz nakazujące przedstawienie w wyznaczonym terminie określonych dokumentów – zasadniczo tych samych, które byłby załącznikami do zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania.

Po upływie terminu wskazanego w opisanym wyżej postanowieniu lub na wniosek zobowiązanego, organ nadzoru budowlanego sprawdza wykonanie obowiązku przekazania dokumentów – w przypadku stwierdzenia jego wykonania – w drodze postanowienia ustala wysokość opłaty legalizacyjnej. Na postanowienie przysługuje zażalenie. W przypadku stwierdzenia niewykonania w terminie obowiązku przekazania dokumentów albo dalszego użytkowania obiektu budowlanego lub jego części pomimo wstrzymania jego użytkowania, a także w razie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części pomimo wniesienia przez organ sprzeciwu, organ nadzoru budowlanego, w drodze decyzji, nakazuje przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania obiektu budowlanego.