Budowa siedliska na działce rolnej

Działka rolna to nieruchomość gruntowa przeznaczona do prowadzenia działalności rolnej w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej. Z definicji tego typu działki nie służą do budowy domów mieszkalnych. Jednakże rolnik, który będzie prowadził na danym obszarze uzupełnienia zabudowy, gospodarstwo rolne, może założyć siedlisko.

Możliwość budowy budynku mieszkalnego wynika z treści art. 2 ust. 1 pkt 3 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, zgodnie z którym gruntami rolnymi są grunty pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu. Tym samym zabudowa nieruchomości rolnej budynkami i urządzeniami wchodzącymi w skład gospodarstwa rolnego nie wymaga zmiany przeznaczenia gruntu.

Warunki zabudowy

Budowa domu na działce rolnej w 2023 musi być jednak zgodna z ustaleniami o zagospodarowaniu przestrzennym lub z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy.

W przypadku braku Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego należy spełnić łącznie przesłanki określone w art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ten zaś stanowi, że „wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie (sygn. akt II SA/Sz 866/12) wskazano, że przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie znajduje zastosowania do budowy zagrodowej, ale tylko wtedy gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie (art. 61 ust. 4). Jeżeli gospodarstwo jest relatywnie duże, to przeprowadzenie inwestycji budowlanych z nim związanych nie wymaga sąsiedztwa zabudowanej działki, ani ewentualnego dostosowywania do istniejącej zabudowy. Związanie gospodarstwa rolnego z zabudową zagrodową należy rozumieć funkcjonalnie, przyjmując cywilistyczne rozumienie gospodarstwa jako pewnej całości produkcyjnej. Działka siedliskowa to wydzielony obszar gospodarstwa rolnego przeznaczony na utworzenie siedliska (dom mieszkalny, budynki inwentarskie i budowle rolnicze oraz podwórko) zabezpieczające działalność rolniczą. Aby można było przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy zastosować art. 61 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, siedlisko winno znajdować się na terenie gospodarstwa rolnego wnioskodawcy. Jedno gospodarstwo rolne może też mieć co najwyżej jedną działkę siedliskową, by mogła ona korzystać z przywileju wynikającego ze wskazanego wyżej przepisu. Tym samym jeśli powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie nie jest konieczne spełniania przesłanki sąsiedztwa.

Pozwolenie na budowę

By uzyskać pozwolenie na budowę budynków mieszkalnych i gospodarczych działki siedliskowej, należy posiadać status rolnika i prowadzić gospodarstwo rolne. Rolnikiem indywidualnym jest osoba fizyczna, będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą użytków rolnych nie większych niż 300 ha. Co więcej, żeby być uznanym za rolnika, należy także posiadać przynajmniej zasadnicze wykształcenie rolnicze lub odpowiedni staż pracy w rolnictwie i od co najmniej 5 lat zamieszkiwać w gminie, na terenie której położona jest jedna z lub wszystkie nieruchomości rolne wchodzące w skład prowadzonego osobiście gospodarstwa rolnego. Przez prowadzenie gospodarstwa rolnego rozumie się zarówno pracę w tym gospodarstwie, jak i podejmowanie decyzji dotyczących prowadzenia w nim działalności rolniczej.

Jak wskazuje orzecznictwo aby inwestycja mogła uzyskać charakter zabudowy zagrodowej, konieczne jest rozpoczęcie budowy od postawienia budynku mieszkalnego, a następnie wybudowanie budynków gospodarczych. Zabudowa zagrodowa służy prowadzeniu działalności gospodarczej, stanowiąc jednocześnie miejsce zamieszkiwania i pracy rolnika i jego rodziny, a grunty zajęte pod budynki mieszkalne w gospodarstwach rolnych uznaje się za grunty wykorzystywane rolniczo. Zabudowa zagrodowa łączy zatem funkcję mieszkaniową z funkcją produkcji rolnej.

Nie jest konieczne uzyskanie pozwolenia na budowę, gdy siedlisko już istnieje, a rolnik buduje kolejne budynki w ramach siedliska. Zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 14 nie wymaga pozwolenia na budowę, ale wymaga zgłoszenia budowa wolno stojących: parterowych budynków gospodarczych, o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki.

Zapraszamy do lektury innych części Poradnika podziału majątku, przygotowanego przez adwokatów i radców prawnych Kancelarii TURCZA: