Nabycie nieruchomości rolnej w ramach egzekucji komorniczej

Nabywanie nieruchomości rolnych w Polsce jest regulowane przez szczególne przepisy, które mają na celu ochronę gruntów rolnych oraz utrzymanie ich w rękach rolników indywidualnych. Kluczowym aktem prawnym w tym zakresie jest ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej: „Ustawa”). Ustawa ta przewiduje szereg ograniczeń dotyczących obrotu gruntami rolnymi, ale jednocześnie dopuszcza pewne wyjątki, w tym nabycie nieruchomości w toku egzekucji komorniczej lub postępowania upadłościowego. W niniejszym artykule przyjrzymy się bliżej tej specyficznej procedurze, omawiając jej zmiany na przestrzeni lat, aktualne wymogi prawne oraz obowiązki spoczywające na nabywcy.

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego – ogólne zasady

Zgodnie z art. 2a ust. 1 Ustawy, nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że Ustawa stanowi inaczej. Przez rolnika indywidualnego rozumie się osobę fizyczną, która posiada odpowiednie kwalifikacje rolnicze, osobiście prowadzi gospodarstwo rolne oraz zamieszkuje w danej gminie przez co najmniej 5 lat. Ustawodawca wydaje się więc dążyć do tego, aby ziemie rolne nie były nabywane w celach spekulacyjnych, lecz trafiały w ręce osób, które rzeczywiście prowadzą działalność rolniczą. Niemniej jednak, przepisy te nie zawsze są stosowane bezwzględnie, a jednym z wyjątków jest nabycie nieruchomości rolnej w toku egzekucji komorniczej.

Jak wyglądały przepisy przed 2019 rokiem?

Przed wprowadzeniem zmian w 2019 roku przepisy regulujące nabycie nieruchomości rolnych w toku egzekucji komorniczej były znacznie bardziej restrykcyjne. Możliwość nabycia ziemi mieli wyłącznie rolnicy indywidualni lub ściśle określone grupy podmiotów, takie jak: bliscy zbywcy (np. małżonek, rodzeństwo), Skarb Państwa jednostki samorządu terytorialnego, kościelne osoby prawne, wybrane spółki państwowe.

Obecne realia

Po 2019 roku wprowadzono istotne zmiany, które uprościły możliwość nabycia nieruchomości rolnych w toku postępowania egzekucyjnego lub upadłościowego. Nowe przepisy umożliwiły udział w licytacjach także osobom niebędącym rolnikami, co znacząco poszerzyło krąg potencjalnych nabywców. Aktualne regulacje są bardziej liberalne w tym zakresie, co w praktyce oznacza, że każda osoba, niezależnie od posiadanych kwalifikacji rolniczych, może wziąć udział w licytacji i nabyć nieruchomość rolną.

Zgoda Dyrektora Generalnego KOWR nie jest wymagana w każdej sytuacji. Ustawodawca przewidział katalog wyjątków, w których prawo pierwokupu przysługujące KOWR nie ma zastosowania. Zostało to uregulowane w art. 4 ust. 4 Ustawy, co w praktyce oznacza, że w niektórych przypadkach KOWR nie będzie miał możliwości skorzystania z tego prawa.

Procedura nabycia nieruchomości rolnej w toku egzekucji komorniczej

Procedura nabycia nieruchomości rolnej w toku postępowania egzekucyjnego rozpoczyna się od publikacji obwieszczenia o licytacji. Obwieszczenia te są dostępne w serwisie internetowym Krajowej Rady Komorniczej (https://licytacje.komornik.pl ), a także w urzędach gminy oraz na tablicach ogłoszeń sądów. Ogłoszenie o licytacji zawiera kluczowe informacje, takie jak:

• termin i miejsce licytacji,
• opis nieruchomości,
• istniejące obciążenia,
• wartość oszacowania nieruchomości,
• wysokość rękojmi.

Wartość rękojmi wynosi 10% wartości oszacowanej nieruchomości i musi zostać wpłacona na rachunek bankowy komornika przed licytacją. Jest to warunek konieczny, aby móc wziąć udział w licytacji.

Licytacja może odbywać się w trybie zwykłym lub uproszczonym. Ponadto, wierzyciel ma prawo złożyć wniosek o przeprowadzenie licytacji elektronicznej. Sama licytacja trwa do momentu, aż żaden z uczestników nie zaoferuje wyższej ceny. Po zakończeniu licytacji, osoba, która zaoferowała najwyższą kwotę, uzyskuje prawo do nabycia nieruchomości. W przypadku trybu zwykłego sąd, a w trybie uproszczonym komornik, udziela tzw. przybicia.

Po uzyskaniu przybicia, nabywca musi uiścić pełną cenę nabycia, z potrąceniem wcześniej wpłaconej rękojmi. W przypadku licytacji prowadzonej w trybie zwykłym, nabywca ma na to dwa tygodnie od dnia otrzymania wezwania do zapłaty. Po spełnieniu tych warunków sąd wydaje prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności, które stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.

Obowiązki nabywcy nieruchomości rolnej

Nabycie nieruchomości rolnej w toku egzekucji komorniczej wiąże się z pewnymi obowiązkami nałożonymi na nabywcę. Osoba, która nie jest rolnikiem, musi prowadzić gospodarstwo rolne przez co najmniej 5 lat od momentu nabycia nieruchomości. W tym czasie nie może ona zbyć nieruchomości ani oddać jej w posiadanie innym osobom, chyba że uzyska zgodę Dyrektora Generalnego KOWR. Zgoda taka jest udzielana jedynie w szczególnych przypadkach, np. w sytuacji, gdy zbycie nieruchomości jest konieczne ze względów zdrowotnych lub innych ważnych okoliczności.

Jednakże istnieją również przypadki, w których nabywca nie jest zobowiązany do przestrzegania tych ograniczeń. Są to m.in. sytuacje, gdy:

• nieruchomość jest nabywana przez park narodowy na cele ochrony przyrody,
• nieruchomość jest nabywana w drodze zasiedzenia,
• nabywana nieruchomość wchodziła w skład majątku wspólnego małżonków,
• po nabyciu nieruchomości uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w którym nieruchomość przeznaczono na cele inne niż rolne.

W tych przypadkach nabywca nie jest ograniczony w zakresie dalszego obrotu nieruchomością rolną.

Podsumowanie

Wprowadzone zmiany zwiększyły elastyczność w obrocie nieruchomościami rolnymi, jednak nadal utrzymane zostały mechanizmy ochronne, mające na celu zachowanie gruntów rolnych w rękach podmiotów prowadzących działalność rolniczą. W przypadku jakichkolwiek wątpliwości dotyczących procedur nabycia nieruchomości rolnej w toku egzekucji komorniczej, zachęcamy do skorzystania z profesjonalnych usług naszej kancelarii, która oferuje wsparcie prawne na każdym etapie postępowania.

Zapraszamy do lektury innych części Poradnika podziału majątku, przygotowanego przez adwokatów i radców prawnych Kancelarii TURCZA: