Czym jest Due Diligence?

Coraz częściej można usłyszeć określenie „due diligence”. Czym jednak jest due diligence? Do czego może się przydać? Dlaczego sporządzenie starannego due diligence jest tak ważne?

Due diligence jest to analiza stanu prawnego i faktycznego przygotowywana np. dla nieruchomości, która ma zostać nabyta lub dla przedsiębiorstwa. Jest to proces badania, którego celem jest sprawdzenie wszystkich aspektów, które mogą okazać się istotne dla kupującego np. nieruchomość, przedsiębiorstwo czy udziały w spółce.

Na przykład, kiedy chcemy nabyć nieruchomość, warto zwrócić się do prawnika specjalizującego się w prawie nieruchomości. Przygotuje on kompleksową informację na temat stanu prawnego i faktycznego nieruchomości. M.in. sprawdzi, czy dana nieruchomość jest obciążona hipoteką lub czy są w niej zameldowani mieszkańcy. Dzięki takiej analizie dowiemy się, czy stan nieruchomości jest zgodny z zapewnieniami sprzedającego i uchronimy się przed przykrymi konsekwencjami wprowadzenia nas w błąd przez niego.

Kiedy wykonuje się due diligence?

Badanie due diligence wykonuje się na zlecenie osoby, która ma zamiar nabyć nieruchomość lub inwestora, który zamierza nabyć przedsiębiorstwo, zainwestować w startup itd. Due diligence będzie wtedy zawierać analizę potencjalnych ryzyk i korzyści, które mogą wiązać się z decyzją o inwestycji. Due diligence ma zapewnić, że podejmowane decyzje są oparte na dokładnych i pełnych informacjach.

Czy due diligence jest obowiązkowe?

Nie. Przeprowadzenie due diligence nie jest obowiązkowe. Zależy jedynie od decyzji danego inwestora lub osoby mającej zamiar nabyć nieruchomość. Jednak warto przeprowadzić staranne due diligence w celu podjęcia świadomej decyzji o zainwestowaniu w startup, przedsiębiorstwo czy nieruchomość, gdyż nie wszystkie potencjalne ryzyka są widoczne na pierwszy rzut oka.

Zasady przeprowadzania due diligence

Ze względu na tak duże znaczenie due diligence, podczas jego sporządzania, trzeba stosować się do wielu zasad. Poniżej prezentujemy kilka najważniejszych:

1. Osoby przeprowadzające due diligence muszą mieć pełny dostęp do wszystkich niezbędnych informacji;
2. Badaną nieruchomość lub przedsiębiorstwo należy zbadać całkowicie i gruntownie;
3. W celu zapewnienia obiektywności due diligence, osoby je przeprowadzające, nie powinny mieć konfliktu interesów;
4. Wszystkie informacje, wnioski i wskazówki powinny być udokumentowane;
5. Due diligence powinno być przygotowane na tyle wcześnie, by inwestor miał odpowiednią ilość czasu na przemyślenie swojej decyzji;
6. Due diligence powinno być nakierowane na działanie w najlepszym interesie klienta.

Zlecanie due diligence

Ze względu na tak duże znaczenie przeprowadzenia starannego procesu due diligence, należy zwrócić się do profesjonalistów w danej dziedzinie tak, by mieć pewność, że badanie zostanie wykonane rzetelnie i żadne istotne kwestie nie zostaną pominięte. Ze względu na to, że badanie due diligence jest wieloaspektowe i interdyscyplinarne, przeprowadzają je eksperci i specjaliści z wielu dziedzin, tacy jak np. audytorzy, analitycy biznesowi czy doradcy finansowi. W celu zbadania aspektów prawnych badanej nieruchomości czy przedsiębiorstwa warto skorzystać z pomocy kancelarii prawnej specjalizującej się w wykonywaniu due diligence.

Due diligence nieruchomości – na co warto zwrócić uwagę

Due diligence nieruchomości polega na przeprowadzeniu audytu, w którego skład wchodzi wnikliwa i szczegółowa analiza informacji dotyczących stanu prawnego i technicznego nieruchomości.

Badanie stanu prawnego nieruchomości, należy zacząć od szczegółowej analizy księgi wieczystej jak również dokumentów znajdujących się w aktach księgi wieczystej. Na ich podstawie badaniu podlegają stosunki właścicielskie, status nieruchomości, obciążenia oraz prawidłowość nabycia pozwalająca na dalsze przeniesienie nieruchomości. W dziale I-Sp i dziale III księgi wieczystej można znaleźć się również wpis o prawach lub roszczeniach osób trzecich dotyczących nieruchomości, w tym służebności. Stan prawny nieruchomości bada się również na podstawie dokumentacji gminnej tj. wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów, na podstawie, których można stwierdzić, czy treść wpisów w księdze wieczystej jest zgodna ze stanem faktycznym ujawnionym w ewidencji.

Ważnym jest m.in ustalenie, czy nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej czy istnieje prawo pierwokupu, a jeśli tak na rzecz jakiego podmiotu oraz czy wymagane jest ustanowienie służebności np. przesyłu. Jeśli grunt jest zabudowany, należy zbadać stan prawny zlokalizowanego na nim budynku.

Koniecznym jest również ustalenie czy nieruchomość położona jest na terenie objętym postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Plan zagospodarowania ustala na jaki konkretny cel nieruchomość może być przeznaczona. Plan zagospodarowania przestrzennego może również ustalać dalsze obostrzenia w realizacji inwestycji, takie jak: linie zabudowy, wskaźniki intensywności zabudowy, zasady i warunki podziału czy scalania nieruchomości. Jeśli brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy zweryfikować czy zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy, a jeśli tak należy ocenić ich treść. Warto również zapoznać się ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Dokument ten wskaże na jaki cel w przyszłości może być w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona działka. W toku tego badania zasadnym jest pozyskanie odpowiednich zaświadczeń od właściwych organów administracyjnych.

W zakresie istniejącej na nieruchomości zabudowy badaniu należy przede wszystkich zweryfikować zgodność wykonanego budynku z pozwoleniem na budowę oraz pozwoleniem na użytkowanie, ewentualnie badaniu należy poddać pozwolenie na rozbiórkę. Badaniem należy objąć również wszelkie decyzje środowiskowe, wodnoprawne oraz dokumentację techniczną niezbędną do prawidłowego i zgodnego z prawem korzystania z budynku. Mowa tu o dokumentacji wykonawczej, powykonawczej, protokołach z kontroli okresowych, dokumentacji p.poż. itp.

Badaniu due diligence nieruchomości należy poddać również wszelkie umowy najmu, dzierżawy, dostawy mediów oraz dokumenty związane z toczącymi się postępowaniami sądowymi, administracyjnymi i egzekucyjnymi. Istotnym elementem jest również weryfikacja posiadanych przez sprzedającego autorskich praw majątkowych do projektu oraz zgód do wykonywania praw zależnych. Pozyskanie tych praw jest niezbędne w przypadku planowania w przyszłości prac remontowych lub przebudowy budynku.

Podsumowując, przeprowadzenie due diligence nie jest czynnością obowiązkową, ale bardzo przydatną w procesie podejmowania świadomej decyzji o inwestycji. Zlecenie badania doświadczonym ekspertom i specjalistom może uchronić inwestora przed nieopłacalną inwestycją. Daje również oręż w trakcie negocjacji ostatecznej ceny. Z tego też względu warto powierzyć badanie specjalistom ponieważ istniejące wady prawne i fizyczne w końcu się ujawnią a ich usunięcie może wiązać się ze znacznie większymi kosztami niż w sytuacji, w której zostałyby ujawnione w procesie due diligence.

Zapraszamy do lektury innych części Poradnika dot. działalności rolnej, przygotowanego przez adwokatów i radców prawnych Kancelarii TURCZA: