Konsekwencje opóźnień i niewywiązywania się z zobowiązań płatniczych przez nabywców w ramach umowy deweloperskiej

W branży nieruchomości deweloperzy są kluczowymi graczami, odpowiadającymi za realizację projektów mieszkaniowych i komercyjnych. Jednym z poważniejszych wyzwań, z jakimi muszą się mierzyć, jest opóźnienie lub niewywiązywanie się nabywców ze zobowiązań płatniczych.

W przypadku niewywiązywania się przez nabywcę z nałożonych na niego obowiązków, deweloperowi przysługuje prawo odstąpienia od umowy. Przyczyny odstąpienia od umowy deweloperskiej przez dewelopera uregulowane zostały wprost w art. 43 ust. 7 i 8 ustawy z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej: „Ustawa”). W tym miejscu jednocześnie należy podkreślić, że treść umowy nie może przyznawać deweloperowi innych podstaw do odstąpienia od umowy niż te wymienione w Ustawie.

Brak zapłaty przez nabywcę

Pierwszą ustawową podstawą dającą deweloperowi prawo odstąpienia od umowy jest niezapłacenie przez nabywcę części ceny zgodnie z treścią umowy. Niespełnienie świadczenia pieniężnego, występuje w sytuacji, gdy nabywca nie dokonał płatności w terminie w umowie przewidzianym lub wysokość spełnionego świadczenia jest niższa niż określona w umowie. Co istotne, deweloper przed wykonaniem prawa odstąpienia od umowy, obowiązany jest wezwać nabywcę w formie pisemnej do uregulowania zaległych kwot, zakreślając dodatkowy 30 dniowy termin od dnia doręczenia wezwania na dokonanie płatności. W skierowanym wezwaniu deweloper powinien wskazać także dokładną wysokość zaległego świadczenia.

W tym kontekście należy zwrócić również uwagę na fakt, że jeśli nabywca dokona w dodatkowym terminie zapłaty całej zaległej kwoty głównej, prawo do odstąpienia nie powstaje. Deweloper uprawniony jest do naliczenia odsetek od opóźnionej płatności (chyba że co innego wynika z treści umowy), jednak niezapłacenie przez nabywcę odsetek nie daje deweloperowi podstawy do odstąpienia od umowy. Przepis dotyczy więc wyłącznie świadczenia pieniężnego określonego w umowie – a więc ceny – nie obejmując należności ubocznych (np. odsetek) lub innych świadczeń wynikających z tej umowy (kar umownych naliczonych nabywcy, wynagrodzenia za wprowadzenie zmian lokatorskich, kosztów zarządu nieruchomością wspólną itp.).

W przypadku niezapłacenia przez nabywcę zaległych kwot w dodatkowym terminie, deweloper zyskuje prawo do odstąpienia od umowy. Może je wykonać w każdym czasie po bezskutecznym upływie trzydziestodniowego terminu od doręczenia nabywcy wezwania.

Jeśli na podstawie umowy deweloper naliczył nabywcy odsetki za opóźnienie w zapłacie części ceny, odstąpienie dewelopera od umowy powoduje utratę jego roszczenia o zapłatę odsetek jako świadczenia ubocznego w stosunku do ceny – argumentum a contrario z art. 43 ust. 3 Ustawy. Ponadto, skoro odstąpienie od umowy powoduje unieważnienie wynikających z niej zobowiązań, to dotyczy to obowiązku zapłaty ceny i w konsekwencji odsetek.

Istotne jest także, że ustawa deweloperska oraz orzecznictwo Sądu Najwyższego nie zezwalają na zastrzeżenie kary umownej za brak zapłaty części ceny, jeśli deweloper odstąpi od umowy na tej podstawie. Uchwała Sądu Najwyższego z 20 listopada 2019 r. (III CZP 3/19) wyjaśnia, że kara umowna nie może być naliczona za niewykonanie zobowiązania o charakterze pieniężnym, czyli za nieuregulowanie ceny w ustalonym terminie.

Niestawiennictwo nabywcy do odbioru lokalu mieszkalnego lub podpisania aktu notarialnego

Deweloperowi przysługuje prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej w przypadku, gdy nabywca nie stawi się w terminie wskazanym przez dewelopera do odbioru lokalu mieszkalnego albo podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawa wynikające z umowy deweloperskiej. Warunkiem powstania uprawnienia dewelopera do odstąpienia od umowy jest dwukrotne wezwanie nabywcy do stawiennictwa na odbiór lokalu lub podpisanie aktu notarialnego. Pierwsze wezwanie dotyczy wyznaczenie nabywcy pierwszego terminu na odbiór lokalu czy podpisanie aktu notarialnego. W przypadku niestawiennictwa nabywcy na pierwszy wyznaczony termin, deweloper obowiązany jest skierować do nabywcy drugie wezwanie. Między pierwszym a drugim wezwaniem musi upłynąć co najmniej 60 dni, co oznacza, iż termin ten może być dłuższy, ale nie może być krótszy. Wezwania muszą zostać sporządzone w formie pisemnej. Po bezskutecznym upływie drugiego terminu, deweloper uprawniony jest do odstąpienia od umowy deweloperskiej.

Siła wyższa

Jednocześnie w obu wskazanych powyżej przypadkach deweloper nie będzie uprawniony do odstąpienia od umowy, gdy niespełnienie świadczenia pieniężnego lub niestawiennictwo na odbiór przedmiotu umowy lub do zawarcia umowy przenoszącej jego prawo własności będzie spowodowane działaniem siły wyższej. Pojęcie siły wyższej nie jest zdefiniowane ani w przepisach Ustawy, ani KC. Powszechnie w doktrynie przyjmuje się natomiast, że siłą wyższą jest zdarzenie zewnętrzne, niemożliwe do przewidzenia i niemożliwe do zapobieżenia. Z tego względu na deweloperze ciąży olbrzymie ryzyko, gdyż nie będzie on mógł skutecznie odstąpić od umowy, pomimo spełnienia ustawowych przesłanek, gdy nabywca podniesie, iż jego zaniechanie (co do zapłaty, stawienia się celem odbioru lokalu bądź zawarcia umowy przenoszącej prawo własności lokalu mieszkalnego) jest wynikiem działania siły wyższej. Spektrum zdarzeń, jakie mogą zostać zakwalifikowane jako siła wyższa jest, wobec braku definicji legalnej bardzo szerokie. W tej kwestii odnieść się trzeba do orzecznictwa i doktryny, które utrwaliło pogląd, iż siła wyższa to zdarzenie zewnętrzne, którego nie można przewidzieć oraz nie można zapobiec jego skutkom, np. wojny, gwałtowne kryzysy, a także akty władzy państwowej (tak m.in. wyr. SN z 16 stycznia 2002 r., IV CKN 629/00, czy postanowienie SN z 13 maja 2000 r., IV CSK 510/09). W świetle powyższego za siłę wyższą będą uznane wszelkie możliwe kataklizmy przyrodnicze, które przykładowo uniemożliwiły nabywcy stawienie się w terminie wyznaczonym na odbiór lokalu. Wydaje się natomiast, że za siłę wyższą nie będzie można uznać np. choroby nabywcy, gdyż zdarzenie to nie ma cechy zewnętrzności, a zatem nie ma cech siły wyższej.

Podsumowanie

Odstąpienie od umowy przez dewelopera jest krokiem ostatecznym, który ma na celu ochronę jego interesów finansowych. Ustawa deweloperska oferuje jasne ramy prawne, w których deweloperzy mogą działać w takich przypadkach. Odstąpienie od umowy to narzędzie, które umożliwia deweloperom ochronę swoich interesów finansowych, ale jego wykorzystanie wymaga skrupulatnego przestrzegania przepisów oraz procedur.

Zapraszamy do lektury innych części Poradnika dot. umów deweloperskich, przygotowanego przez adwokatów i radców prawnych Kancelarii TURCZA: