Deweloperzy Nieruchomości

Rękojmia za wady nieruchomości w ramach umowy deweloperskiej

Dokonując zakupu nowego mieszkania lub domu jednorodzinnego od dewelopera niewątpliwie każdy z nas marzy o swoich wymarzonych i idealnych czterech ścianach. Niestety, ale wyobrażenia te bardzo często rozbiegają się z rzeczywistością. Mowa tutaj oczywiście o wadach nieruchomości, które widoczne są zarówno już na etapie dokonywania odbioru, jak również ujawniają się na kolejnych etapach jej użytkowania. W zależności, z którą ze wskazanych sytuacji mamy w konkretnym przypadku do czynienia, zastosowanie znajdą odpowiednio przepisy ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (zwaną dalej: „Ustawą Deweloperską”) lub zasady ogólne dot. rękojmi, o których mowa w Kodeksie Cywilnym (zwanym dalej: „K.C”).

Zdjęcie pochodzi z unsplash.com

Odpowiedzialność dewelopera za wady nieruchomości – nowa ustawa deweloperska

Tzw. nowa ustawa deweloperska, obowiązująca od dnia 1 lipca 2022 roku, obejmuje takie umowy jak umowy rezerwacyjne, umowy dotyczące lokali użytkowych, umowy przedwstępne dotyczące lokalu lub domów jednorodzinnych, jak również umowy sprzedaży już gotowych lokali czy domów. Stosowanie przepisów ustawy pozostaje obowiązkowe w przypadku przedsiębiorcy będącego deweloperem. Ustawa Deweloperska reguluje kwestie zasad ponoszenia odpowiedzialności przez dewelopera za wady nieruchomości, które zostały stwierdzone w okresie między podpisaniem protokołu odbioru lokalu
a zawarciem umowy przeniesienia prawa własności. Stosownie do art. 41 ust. 3 Ustawy Deweloperskiej, do wspomnianego protokołu nabywca ma prawo zgłosić wady lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. W protokole należy także odnotować odmowę dokonania odbioru przez nabywcę
w razie stwierdzenia wady o charakterze istotnym a także uznanie lub odmowę uznania wady istotnej przez dewelopera. Kolejno, w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu, deweloper winien przekazać nabywcy informację o uznaniu wad albo oświadczenie o odmowie ich uznania i przyczynach takie decyzji. Każdorazowe zaniechanie tych obowiązków przez dewelopera rozumiane jest jako uznanie zgłoszonej przez nabywcę wady.

Usunięcie wady przez dewelopera stwierdzonej w protokole odbiorczym

Ustawodawca wyznaczył deweloperowi termin 30 dni od dnia podpisania protokołu na usunięcie uznanych wad lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Jeżeli deweloper, pomimo zachowania w danych okolicznościach należytej staranności, nie dochowa powyższego terminu, winien wskazać inny termin usunięcia wad, przedstawiając przy tym uzasadnienie opisujące przyczyny swojego opóźnienia. Z kolei gdy deweloper ponownie nie usunie wad w nowo wyznaczonym terminie albo takiego terminu w ogóle nie wskaże, wówczas nabywca wyznacza deweloperowi samodzielnie nieprzekraczalną datę, po bezskutecznym upływie której może dokonać niezbędnych czynności naprawczych na koszt dewelopera.

Odmowa dokonania odbioru

Jeżeli nabywca stwierdzi, że lokal mieszkalny albo dom mieszkalny posiada wadę istotną, a deweloper jednocześnie odmówi uznania jej w protokole, przysługuje mu prawo do odmowy dokonania odbioru. Natomiast gdy deweloper uwzględni w protokole występującą wadę istotną, zastosowanie znajdzie procedura opisana powyżej, właściwa dla występowania innych wad nieruchomości, przy czym po bezskutecznym upływie terminu na usunięcie wady istotnej nabywca może odstąpić od umowy. W razie odmowy dokonania odbioru ze względu na wadę istotną strony ustalają nowy termin odbioru, w taki sposób, aby przed jego nadejściem deweloper mógł tę wadę usunąć. Ponowna odmowa dokonania odbioru w takich okolicznościach wymaga przedstawienia przez nabywcę opinii rzeczoznawcy budowalnego, o którą musi on zawnioskować w terminie miesiąca od dnia odmowy. W zależności od wniosków opinii – w razie stwierdzenia wady przez rzeczoznawcę, nabywca może od umowy odstąpić, natomiast w przeciwnym wypadku, ponosi w całości koszty sporządzenia ekspertyzy.

Rękojmia za wady nieruchomości

W ślad za wyrażanymi w literaturze poglądami, wobec braku w przepisach Ustawy Deweloperskiej stosownego odesłania do przepisów KC o rękojmi, deweloper nie ponosi odpowiedzialności za wady nieruchomości w tym właśnie reżimie. Co za tym idzie, przepisy o rękojmi przy sprzedaży znajdą co do zasady zastosowanie jedynie wobec wad zgłoszonych już po przeniesieniu własności nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży (tak m.in. A. Goldiszewicz [w:] Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Komentarz, Warszawa 2023, art. 41.). W przypadku konsumentów, okres obowiązywania rękojmi wynosi 5 lat, począwszy od dnia wydania nieruchomości. W tym czasie, w razie ujawnienia się wady nieruchomości, nabywca ma prawo do wystąpienia z roszczeniem o usunięcie rzeczonej wady lub wymianę rzeczy sprzedanej na nową, jak również może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny lub o odstąpieniu od umowy.

Podsumowanie

Reasumując, jak wynika z przedstawionych rozważań, decydując się na zakup mieszkania albo domu jednorodzinnego od dewelopera, warto znać przysługujące nam w związku z tym prawa. Niezwykle ważne jest przede wszystkim dokonanie odpowiednich oględzin nabywanej nieruchomości już na etapie dokonywania odbioru. Wykryte wówczas wady pozwolą na zastosowanie opisanej w niniejszym artykule procedury, przewidzianej przez ustawodawcę w Ustawie Deweloperskiej. W przypadku jakichkolwiek wątpliwości lub pytań dotyczących przedstawionego zagadnienia, pozostajemy do Państwa dyspozycji i zapraszamy do bezpośredniego kontaktu z Kancelarią.

Autor:

Bartłomiej Teodorczyk

Bartłomiej Teodorczyk

Aplikant radcowski

Email: biznesprawnik@turcza.com.pl

Specjalizuje się w prawie cywilnym materialnym oraz procedurze cywilnej. procedurze cywilnej, procedurze cywilnej i zagadnieniach z obszaru prawa konsumenckiego.

Dodaj komentarz

Witryna wykorzystuje Akismet, aby ograniczyć spam. Dowiedz się więcej jak przetwarzane są dane komentarzy.