Znaczenie Deweloperskiego Funduszu Inwestycyjnego dla nabywców nieruchomości

Dnia 20 maja 2021 roku została uchwalona nowa ustawa deweloperska tj. ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Nowa ustawa deweloperska ma na celu zwiększenie ochrony nabywców, w tym w większym stopniu ułatwić rezygnację z umów z deweloperami, a co za tym idzie – nakłada na deweloperów szereg nowych obowiązków.

Główną zmianą było powołanie do życia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG). Deweloperski Fundusz Gwarancyjny jest instytucją utworzoną na wzór funduszu turystycznego lub ubezpieczeniowego. Celem DFG jest zgromadzenie rezerwy finansowej, która to kwota została skalkulowana w taki sposób, aby zabezpieczyć konsumentów przed upadłością deweloperów. Zatem Głównym zadaniem Funduszu Deweloperskiego jest zabezpieczenie nabywców nieruchomości pochodzących z rynku pierwotnego przed częściową lub całkowitą utratą pieniędzy wpłaconych w trakcie trwania budowy. Powstanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego zakłada konieczność uiszczania przez deweloperów składek, których wysokość ma być uzależniona od rodzaju rachunku powierniczego. Ochrona nabywców lokali i domów realizowana przez Fundusz polega na przyznaniu określonym podmiotom możliwości otrzymania z Funduszu rekompensaty kwot, których nie będą mieli możliwości odzyskać bezpośrednio z rachunku powierniczego w związku z ich pobraniem przez dewelopera. Tym samym DFG przenosi odpowiedzialność za nieudaną inwestycję z konsumenta na dewelopera. Ochrona DFG rozpoczyna się w momencie pierwszej wpłaty na rachunek należący do dewelopera, a kończy w chwili przeniesienia na kupującego własności mieszkania lub domu.

Ile wynoszą składki na DFG?

Zgodnie z ustawą Deweloperzy muszą odprowadzać do funduszu składki. Wynoszą one maksymalnie:

1% – w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego,

0,1% – w przypadku zamkniętego rachunku powierniczego deweloperskiego.

Celem ustanowienia Funduszu jest zgromadzenie rezerwy finansowej wynoszącej 140 mln zł rocznie. Kwota ta została skalkulowana w taki sposób, aby zabezpieczyć konsumentów przed upadłością jednego większego i dwóch mniejszych deweloperów.

Jakie nieruchomości obejmuje DFG?

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny obejmuje wszystkie inwestycje deweloperskie, których sprzedaż rozpoczęła się nie wcześniej niż 1 lipca 2022.

Ochronie podlega nie tylko lokal mieszkalny, ale również wszystkie pomieszczenia, które do niego przynależą i są nabyte na podstawie umowy deweloperskiej, przykładowo garaż czy komórka lokatorska.

Kiedy będą wypłacane środki z DFG?

Uzyskane z tytułu wpłat realizowanych przez deweloperów i zgromadzone w ten sposób środki na koncie Funduszu mają być wypłacane w następujących sytuacjach:

1. odstąpienie przez nabywcę od umowy deweloperskiej z powodów wyliczonych w nowej ustawie (m.in. z tytułu wad umowy, niezgodności umowy deweloperskiej z prospektem informacyjnym, nieusunięcia przez dewelopera wad lokalu w terminie) i nieodzyskania bezpośrednio od dewelopera wpłaconych środków,
2. okoliczności związane z upadłością albo restrukturyzacją dewelopera (szczegółowo opisane w ustawie),
3. w przypadku upadłości banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy (w zakresie, w jakim rekompensata nie nastąpi z Bankowego Funduszu Gwarancyjnego w związku z przekroczeniem limitu gwarancyjnego).

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny ma więc chronić klienta dewelopera nie tylko przed problemami dewelopera, ale także przed upadłością banku, który prowadzi rachunki powiernicze. Podkreślenia wymaga, że deweloper ma obowiązek odprowadzić składkę na DFG do banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy w ciągu 7 dni od dokonania wpłaty przez nabywcę. W ciągu kolejnych 7 dni bank przekazuję składkę Funduszowi. Jeśli deweloper nie wpłaci składki na DFG, bank ma obowiązek wstrzymać się z wypłaceniem deweloperowi kolejnej transzy środków zgromadzonych na rachunku do czasu uregulowania zobowiązania. Ewentualne niedopełnienie obowiązków związanych z zapłatą składki bądź opóźnienie w jej przekazaniu nie wiąże się z utratą ochrony DFG dla nabywcy mieszkania lub domu. Nabywcy nieruchomości otrzymają więc zwrot środków, gdy m.in. inwestycja nie zostanie dokończona lub jeśli deweloper nie przeniesie prawa własności w terminie ustalonym w umowie deweloperskiej. W przypadku upadłości banku środki zgromadzone na rachunkach bankowych gwarantowane są przez Bankowy Fundusz Gwarancyjny do kwoty stanowiącej równowartość 100 tys. euro. Jest to kwota gwarancji dla wszystkich środków jednego klienta zgromadzonych w danym banku. Zwrotu środków do tej kwoty dokonuje Bankowy Fundusz Gwarancyjny (wypłata dokonywana jest w złotych). Jeśli kwota zgromadzona na mieszkaniowym rachunku powierniczym przekracza równowartość 100 tys. euro, to pozostałą część zwraca DFG. DFG nie obejmuje jednak wszystkich transakcji na rynku nieruchomości. Z tej ochrony mogą skorzystać wyłącznie osoby fizyczne, które dokonały zakupu lokalu mieszkalnego na podstawie umowy deweloperskiej w nieruchomości, w której sprzedaż mieszkań rozpoczęła się nie wcześniej niż 1 lipca 2022. DFG obejmuje więc wyłącznie transakcje z rynku pierwotnego. Osoba kupująca mieszkanie z rynku wtórnego nie podlega ochronie.

Warto nadmienić, że Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny  w ramach obsługi i rozwoju DFG przygotował i uruchomił na portalu dfg.ufg.pl nową usługę, bardzo przydatną dla potencjalnych nabywców nieruchomości na rynku pierwotnym. Po wybraniu z menu zakładki „Mapy” można wyświetlić mapę aktualnie prowadzonych inwestycji deweloperskich, które podlegają ochronie DFG.

Zapraszamy do lektury innych części Poradnika dot. umów deweloperskich, przygotowanego przez adwokatów i radców prawnych Kancelarii TURCZA: