Zwrot kosztów utrzymania nieruchomości – kiedy i ile?

Współposiadanie nieruchomości, czy to w formie współwłasności, czy też współdzierżawy, może być i jest źródłem wielu konfliktów i problemów. Jednym z aspektów, który często wywołuje spory między współwłaścicielami, jest kwestia pokrywania kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości. Czy jest możliwość uzyskania zwrotu kosztów utrzymania nieruchomości od drugiego współwłaściciela? Jeżeli tak, to w jakiej wysokości?

Umowa współwłasności

Słowem wstępu, aby uniknąć konfliktu i problemów z tym związanych, zachęcamy przede wszystkim do rozważenia zawarcia należytej umowy współwłasności, która określi prawa i obowiązki każdego z współwłaścicieli. Umowa ta winna również zawierać podział kosztów utrzymania takiej nieruchomości. W umowie tej można wówczas ustalić, że koszty te są dzielone równo pomiędzy współwłaścicieli lub w zależności od ich udziałów w nieruchomości. Jest to zwykle najlepszy i najbardziej skuteczny sposób na uniknięcie sporów i nieporozumień w przyszłości.

Brak umowy? Spójrz w zasady ogólne

W sytuacji gdy nie ma zawartej umowy współwłasności, która określa prawa i obowiązki (w tym podział kosztów utrzymania) każdego z współwłaścicieli zastosowanie znajdą ogólne zasady przewidziane w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z art. 207 kodeksu cywilnego: Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Pod pojęciem wydatków zgodnie z poglądem doktryny oraz bogatym orzecznictwem sądów powszechnych, należy rozumieć koszty wynikające z normalnej eksploatacji rzeczy i zasad prawidłowej gospodarki (np. opłaty z tytułu eksploatacji nieruchomości, wydatki na usprawiedliwione remonty, renowację, naprawy).

Jeżeli więc jako współwłaściciel, poniosłeś wydatek lub ciężar na rzecz wspólną, możesz żądać od pozostałych współwłaścicieli zwrotu w częściach odpowiadających ich udziałom. Co wymaga w tym miejscu podkreślenia, roszczenie takie przysługuje względem tych osób, które były współwłaścicielami rzeczy w dacie czynienia ciężarów lub nakładów na nią.

Dochodzenie zwrotu nakładów na drodze sądowej

Jeżeli współwłaściciel nieruchomości nie płaci rachunków, mamy kilka możliwości, które mogą pomóc rozwiązać ten problem. Zaczynając od rozmowy ze współwłaścicielem, po wezwanie do zapłaty, postępowanie sądowe, i kończąc na definitywnym rozwiązaniu współwłasności (nie będące przedmiotem niniejszego artykułu). W takiej sytuacji najważniejsze jest by podjąć niezbędne działania, aby uniknąć dalszych niekorzystnych dla siebie konsekwencji. W przypadku braku zapłaty rekomendujemy w pierwszej kolejności dochodzić zwrotu wydatków i ciężarów na nieruchomość na drodze postępowania sądowego, tj. złożyć pozew o zapłatę. Dodatkowo należy nadmienić, że Strona żądająca rozliczenia nakładów i ciężarów powinna udowodnić to żądanie zarówno co do zasady jak i co do wysokości. Wobec czego podkreślić należy, iż decydując się na złożenie pozwu do sądu, należy dysponować stosownymi dowodami w postaci np. opłaconych rachunków.

Przechodząc do kwestii proceduralnych, sądem miejscowo właściwym będzie sąd miejsca położenia nieruchomości. Sądem rzeczowo właściwym będzie w zależności od wartości przedmiotu sporu (tj. żądanej kwoty) – sąd rejonowy lub okręgowy. Na decyzję o złożeniu pozwu do sądu w obecnym stanie prawnym mamy 6 lat, bowiem roszczenia o zwrot wartości poczynionych wydatków i ciężarów przedawniają się na zasadach ogólnych uregulowanych w art. 118 k.c. Jeżeli jednak roszczenie związane jest z prowadzoną przez współwłaściciela działalnością gospodarczą, roszczenie przedawnia się z upływem lat 3.

Podsumowanie

Współwłasność nieruchomości w Polsce jest dość powszechną sytuacją, która często rodzi pytania dotyczące odpowiedzialności za koszty związane z utrzymaniem nieruchomości. Kluczowym elementem jest posiadanie wiedzy na temat praw i obowiązków każdego współwłaściciela w kontekście finansowania utrzymania.  Jeśli współwłaściciel nie wywiązuje się z obowiązków finansowania utrzymania, drugi współwłaściciel może podjąć stosowne kroki prawne w celu uzyskania ich zwrotu. Dokładna dokumentacja kosztów, korespondencja z drugą stroną oraz pomoc prawnika mogą być kluczowe w tego rodzaju sytuacjach.