Podział nieruchomości po rozwodzie

Jednym z aspektów, który wiąże się z rozwodem jest podział majątku wspólnego. Proces ten często jest skomplikowany i stresujący w szczególności jeśli dotyczy nieruchomości. W artykule postaramy się przybliżyć sposoby podziału majątku ze szczególnym naciskiem na nieruchomości.

Majątek wspólny (w tym również należąca do byłych małżonków nieruchomość) może być podzielony polubownie u notariusza bądź w sądownie po złożeniu wniosku o podział majątku wspólnego.

Generalnie możemy wyróżnić 3 metody podziału majątku odnoszącego się do nieruchomości:

1. Spłata drugiego małżonka;
2. Sprzedaż nieruchomości i podział środków pieniężnych;
3. Fizyczny podział nieruchomości.

Spłata drugiego małżonka

W przypadku pierwszej metody małżonkowie mogą żądać aby dana nieruchomość została przyznana na własność jednemu z małżonków z obowiązkiem spłaty drugiego. Najczęściej kwota ta wynosi połowę wartości rynkowej spornej nieruchomości. Jeśli sąd będzie rozstrzygać komu ma przypaść nieruchomość, przy podejmowaniu decyzji, brane pod uwagę będą takie okoliczności jak komu przypadnie opieka na małoletnimi dziećmi, który z małżonków posiada wystarczające środki finansowe na spłatę udziału drugiego małżonka, sposób korzystania z nieruchomości, inne możliwości zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, nakłady danego małżonka itp.  

Sprzedaż nieruchomości i podział środków pieniężnych

Kolejnym sposobem zniesienia współwłasności mieszkania jest jego sprzedaż i podział środków pieniężnych uzyskanych ze sprzedaży pomiędzy małżonkami. Sposób ten znajduje zastosowanie najczęściej w przypadku, gdy małżonkowie nie posiadają odpowiednich środków by spłacić drugiego małżonka, a nie ma możliwości fizycznego podziału nieruchomości. Jeśli sprzedaż nieruchomości ma nastąpić w drodze postępowania podziałowego w drodze licytacji, warto rozważyć zawieszenie tego postępowania i sprzedaż nieruchomości we własnym zakresie. Sprzedaż we własnym zakresie może pozwolić na uzyskanie lepszej ceny, a tym samym będzie to korzystniejsze finansowo.

Fizyczny podział nieruchomości

Fizyczny podział nieruchomości polega na tym, że wspólna nieruchomość dzielona jest na samodzielne części stające się odrębnymi nieruchomościami, a następnie każda z tych powstałych części przypisywana jest jednemu z byłych małżonków jako jego wyłączna własność. Taki podział jest możliwy wyłącznie wtedy, gdy charakter nieruchomości, jej parametry techniczne i planistyczne pozwalają na podział bez utraty funkcjonalności. Tym samym muszą być spełnione następujące warunki:

1. Musi istnieć faktyczna możliwość wydzielenia niezależnych od siebie lokali. Przykładowo, w przypadku zabudowy jednorodzinnej musi istnieć możliwość wydzielenia dwóch oddzielnych mieszkań.
2. Podział musi być zgodny z przepisami prawa. Należy zweryfikować obowiązujące dla danej nieruchomości akty prawa miejscowego (w tym plan zagospodarowania przestrzennego) i sprawdzić czy plan podziału nieruchomości nie stoi w sprzeczności z przepisami np. czy nie narusza przepisów dot. minimalnej powierzchni działki.
3. Oboje współmałżonków zgadza się na dokonanie fizycznego podziału nieruchomości.

Podział nieruchomości a kredyt

Należy przy tym pamiętać, że niezależnie od sposobu podziału nieruchomości, wspólnie zaciągnięty kredyt nadal będzie obciążać oboje małżonków. Po ustaniu między małżonkami wspólności majątkowej, kredyt hipoteczny nadal jest wspólnym zobowiązaniem byłych małżonków i pozostaje bez względu na to, który z małżonków faktycznie zamieszkuje nieruchomość. Wobec banku istnieje tzw. solidarna odpowiedzialność za spłatę zobowiązania.  Z tego też względu by uwolnić się od kredytu, w przypadku sprzedaży nieruchomości, z kwoty uzyskanej ze sprzedaży należy najpierw spłacić kredyt, a pozostała nadwyżka (o ile istnieje) może być podzielona pomiędzy małżonkami. W pozostałych przypadkach strony muszą dojść do porozumienia, kto i na jakich zasadach przejmie również zobowiązania z kredytu. W tej jednakże sytuacji konieczne jest uzyskanie zgody banku na zmianę umowy kredytu.

Przeprowadzając ten proces, należy zwrócić uwagę w szczególności na:

1. Przegląd Umów o Pracę

Pierwszym krokiem w due diligence jest szczegółowy przegląd umów o pracę wszystkich pracowników objętych transakcją ZCP. Należy zweryfikować zarówno warunki zatrudnienia, jak i ewentualne dodatkowe świadczenia przysługujące osobom zatrudnionym w organizacji, takie jak programy premiowe, nadgodziny czy liczba terminowych umów o pracę. Istotna jest także weryfikacja, czy pośród pracowników podlegających przeniesieniu znajdują się osoby w okresie ochronnym (przedemerytalnym) lub przebywające na zwolnieniach lekarskich i urlopach macierzyńskich/wychowawczych.

Podkreślenia wymaga, że zgodnie z Kodeksem pracy, nabycie ZCP wiąże się z koniecznością zachowania dotychczasowych warunków zatrudnienia przenoszonych pracowników. W praktyce oznacza to, że nowy właściciel jest zobowiązany zapewnić pracownikom te same warunki płacy i zatrudnienia, jakie mieli wcześniej (tj. w poprzednim zakładzie pracy, z którego zostali przeniesieni). Przykładowo, jeśli w firmie oferowane były dodatkowe benefity, takie jak ubezpieczenia zdrowotne czy programy emerytalne, nowy pracodawca będzie musiał je zachować.

2. Analiza Zobowiązań Finansowych

Podczas due diligence należy przeanalizować wszelkie zobowiązania finansowe związane z pracownikami. Obejmuje to m.in. ewentualne zaległości w wypłatach wynagrodzeń, składkach na ubezpieczenia społeczne czy inne obowiązkowe świadczenia. Przyjęcie ZCP obarczonego długami może generować dodatkowe ryzyka dla nabywcy, dlatego istotne jest, aby wszystkie zobowiązania zostały jasno sprecyzowane przed finalizacją transakcji.

Zapraszamy do lektury innych części Poradnika podziału majątku, przygotowanego przez adwokatów i radców prawnych Kancelarii TURCZA: