Obowiązki najemcy i wynajmującego wynikające z ustawy o ochronie praw lokatorów

Brak dokładnego określenia obowiązków każdej ze stron stosunku najmu może być źródłem wielu konfliktów, co zauważył sam ustawodawca w uzasadnieniu projektu nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego oraz zmianie niektórych innych ustaw (Druk sejmowy IV kadencji Nr 2382, s. 22). Powyższe było jedną z przyczyn dodania do ustawy m.in. przepisów określających obowiązki spoczywające zarówno na wynajmującym, jak i najemcy lokalu mieszkalnego. Przepisy te stanowią uzupełnienie ogólnej regulacji przewidzianej w k.c.

Zakres zastosowania regulacji

Co istotne, art. 6a oraz 6b ustawy o ochronie praw lokatorów, które określają obowiązki wynajmującego oraz najemcy, nie mają zastosowania w przypadku najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego. Wyjaśnić należy, że umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. W przypadku tego typu stosunków najmu zastosowanie znajdą przepisy kodeksu cywilnego.

Obowiązki wynajmującego

Wśród obowiązków wynajmującego, które zostały szczegółowo określone w art. 6a ustawy, wymienić należy m.in.:

• zapewnienie sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń,
• utrzymanie w należytym stanie porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia,
• dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy,
• dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza:
a) napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej –
z wyjątkiem osprzętu,
b) wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.

Termin przeprowadzenia napraw

W przypadku, gdy wykonanie napraw obciążających wynajmującego jest konieczne do prawidłowego korzystania z lokalu mieszkalnego, wówczas najemca może wyznaczyć wynajmującemu stosowny termin do przeprowadzenia niezbędnych napraw, po upływie którego najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.

Skutki braku przeprowadzenia stosownych napraw

W przypadku, gdy pomimo upływu wyznaczonego przez najemcę terminu, wynajmujący w dalszym ciągu nie przeprowadzi koniecznych napraw lub okaże się, że wad nie da się usunąć, wówczas zastosowanie znajdzie art. 664 § 2 KC, a najemca będzie mógł wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Co więcej, najemca będzie mógł domagać się również od wynajmującego naprawienia szkody na zasadach ogólnych k.c.

Roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu, zgodnie z art. 677 k.c. przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu lokalu mieszkalnego.

Obowiązki najemców

Do obowiązków najemcy należy natomiast utrzymywanie lokalu oraz pomieszczeń, do których używania jest uprawniony, we właściwym stanie, przestrzeganie porządku domowego, dbanie i ochrona przed uszkodzeniami części budynku przeznaczonych do wspólnego użytku.

Przepis art. 6b ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów w sposób dość szczegółowy wymienia także obowiązki w zakresie naprawy i konserwacji lokalu, jakie spoczywają na najemcy. Wśród nich znajdziemy m.in. naprawę i konserwację podłóg, okien, drzwi, wbudowanych mebli (łącznie z ich wymianą), kuchni i grzejników wody przepływowej, wanien, mis klozetowych, zlewozmywaków, umywalek, a także malowanie lub tapetowanie oraz naprawa uszkodzeń tanków ścian i sufitów, malowanie drzwi i okien.

Skutki niewywiązania się przez najemcę ze spoczywających na nim obowiązków

Niewywiązywanie się przez najemcę z ciążących na nim obowiązków powoduje powstanie po jego stronie odpowiedzialności odszkodowawczej wobec wynajmującego opartej na zasadach ogólnych (J. Zawadzka [w:]Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Komentarz. Wyd. 11, K. Osajda (red. serii), B. Lackoroński (red. tomu), Warszawa 2023).

Co istotne, zgodnie z art. 677 k.c. – roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu lokalu mieszkalnego.

Przypadki sporne

Należy mieć na względzie, że katalog obowiązków spoczywających na najemcy jest zamknięty,
w przeciwieństwie do otwartego katalogu obowiązków obciążających wynajmującego. W związku
z powyższym, jeżeli na podstawie literalnego brzmienia art. 6a i 6b ustawy nie jesteśmy w stanie określić czy dana czynność obciąża wynajmującego czy najemcę, wówczas należy przyjąć, że jest to obowiązek spoczywający na wynajmującym (J. Zawadzka [w:]Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Komentarz. Wyd. 11, K. Osajda (red. serii), B. Lackoroński (red. tomu), Warszawa 2023).

Odmienne ustalenia stron

Co istotne, art. 6a oraz 6b ustawy ma charakter dyspozytywny, co oznacza, że, zgodnie z art. 6f ustawy o ochronie praw lokatorów, w umowie najmu lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, strony mogą modyfikować lub wyłączyć zastosowanie omawianych przepisów.