Umowa rezerwacyjna mieszkania

Czemu służy umowa rezerwacyjna?

Na mocy ustawy z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym zawarcie umowy deweloperskiej można poprzedzić zawarciem umowy rezerwacyjnej. Umowa ta ma na celu czasowe wyłączenie mieszkania lub domu ze sprzedaży – deweloper zobowiązuje się, że nie zawrze umowy dotyczącej określonego lokalu albo domu z innym klientem. Jednocześnie nabywca (albo deweloper) ma czas na ostateczną decyzję, czy chce zawrzeć umowę deweloperską dotyczącą danego przedsięwzięcia, czy też nie.

Treść umowy rezerwacyjnej.

Umowę rezerwacyjną zawiera się w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Umowa taka określać powinna w szczególności:

• strony, miejsce i datę zawarcia umowy
• cenę lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego z oferty sprzedaży
• wysokość opłaty rezerwacyjnej, jeżeli taka opłata została przewidziana przez strony
• okres, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwującego będzie wyłączony z oferty sprzedaży
• określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku
• określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń.

Powyższy katalog ma charakter otwarty, co oznacza, że strony mogą w umowie rezerwacyjnej zamieścić inne jeszcze zapisy istotne dla nich.

Umowa rezerwacyjna jest zawierana na czas określony – z uwzględnieniem okresu niezbędnego do uzyskania przez rezerwującego decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu.

Umowa rezerwacji mieszkania jest korzystna zarówno dla klienta jak i dewelopera. Klient, który nie ma pewności, że w przyszłości podpisze akt przeniesienia własności, dzięki umowie rezerwacyjnej zapewnia sobie prawo pierwszeństwa do nabycia wybranego lokalu. Firmom deweloperskim zawieranie umów rezerwacyjnych pozwala natomiast oszacować szacunkowy popyt na lokale oferowane w ramach inwestycji.

Rozliczenie opłaty rezerwacyjnej

Zgodnie z przytoczoną powyżej ustawą,  strony umowy rezerwacyjnej mogą ustalić, że zobowiązanie wynikające z umowy rezerwacyjnej jest związane z obowiązkiem poniesienia przez rezerwującego opłaty rezerwacyjnej. Wysokość tejże opłaty nie może przekraczać 1 % ceny nieruchomości i jest ona zaliczana na poczet ceny nabycia praw wynikających z umowy.

Co istotne, szczególnie z punktu widzenia nabywców nieruchomości opłata rezerwacyjna jest niezwłocznie zwracana rezerwującemu, gdy rezerwujący nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu w związku z negatywną oceną zdolności kredytowej. W sytuacji, gdy deweloper lub przedsiębiorca inny niż deweloper nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej – wówczas opłata rezerwacyjna jest zwracana rezerwującemu w podwójnej wysokości.  Opłata podlega zwrotowi rezerwującemu także wtedy, gdy deweloper dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania o tym rezerwującego. Z kolei, gdy to rezerwujący nie będzie chciał zawrzeć umowy deweloperskiej, wówczas opłata rezerwacyjna przechodzi na rzecz dewelopera.

Skutki podpisania umowy rezerwacyjnej

Jeżeli strona, od decyzji której uzależnione jest przeprowadzenie transakcji, zechce ją przeprowadzić, druga strona jest zobowiązana zawrzeć umowę deweloperską – na warunkach opisanych w umowie rezerwacyjnej.

Umowa rezerwacyjna to szczególnie dobre rozwiązanie dla osób, które wciąż zastanawiają się nad wyborem odpowiedniej inwestycji, ale chcą wstępnie zarezerwować dane mieszkanie, aby w między czasie nie zostało kupione przez kogoś innego. W świetle powyższego, możliwość zawarcia umowy rezerwacyjnej należy ocenić pozytywnie, gdyż może ona skutecznie chronić interesy przyszłych nabywców nieruchomości.