Umowa o dożywocie – gwarancja bezpieczeństwa na starość

Na podstawie umowy dożywocia, właściciel danej nieruchomości przenosi jej własność na inną osobę w zamian za zobowiązanie się tej osoby do zapewnienia właścicielowi dożywotniego utrzymania.

Umowa dożywocia wymaga zawarcia w formie aktu notarialnego. Zatem zawarcie tej umowy możliwe będzie wyłącznie przed notariuszem. Wraz z zawarciem umowy należy złożyć wniosek o jej wpis do księgi wieczystej danej nieruchomości – wpis ten co prawda nie jest obligatoryjny, jednakże dla pewności obrotu jak i zabezpieczenia interesu stron tej umowy warto dokonać takiego wpisu.

Zbywcą nieruchomości może być tylko i wyłącznie osoba fizyczna, ze względu na obowiązek dożywotniego utrzymania. Nabywcą może być natomiast zarówno osoba fizyczna, jak i osoba prawna i choć nie ma takiego obowiązku, najczęściej umowa dożywocia zawierana jest z członkami rodziny.

Podstawową funkcją umowy o dożywocie jest funkcja alimentacyjna. Przedmiotem tej umowy, może być z kolei każda nieruchomość, tj.: gruntowa, lokalowa czy też nieruchomość wchodząca w skład gospodarstwa rolnego.

Prawo dożywocia ma charakter niezbywalny i wygasa z chwilą śmierci uprawnionego. Warto, aby właściciel nieruchomości chcący zawrzeć umowę o dożywocie zadbał o to, aby umowa określała świadczenia, które miałyby być spełniane przez zobowiązanego na jego rzecz. Brak takiego określenia będzie powodować, że na nowym właścicielu ciążyć będą obowiązki wskazane w kodeksie cywilnym, tj. konieczność przyjęcia dożywotnika jako domownika, dostarczanie mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnienie mu odpowiedniej pomocy i pielęgnowania w chorobie oraz sprawienie mu własnym kosztem pogrzebu odpowiadającego zwyczajom miejscowym.

Jeśli nabywca nie wywiązuje się z umowy o dożywocie, dożywotnik może na drodze sądowej dochodzić świadczeń, które miał otrzymać – podstawą takiego żądania będzie zobowiązanie się nabywcy w umowie do tego, że spełni określone nią świadczenia.

Co do zasady, świadczenia umowy o dożywocie zakładają osobistą styczność jej stron. Przyjęcie jako domownika, bieżące utrzymywanie, opieka – wszystkie te obowiązki zakładają dobre stosunki między stronami, utrzymywanie kontaktu w celu rozeznania potrzeb dożywotnika i zadośćuczynienia tym potrzebom. Gdyby jednak między stronami wytworzyły się takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały w bezpośredniej styczności, każda z nich może zwrócić się do sądu o zamianę wszystkich bądź też niektórych świadczeń z umowy na dożywotnią rentę, która będzie odpowiadała wartości tych świadczeń. Sąd zatem bada, jaka jest wartość umówionych świadczeń i taką wartość renty – w miejsce tych świadczeń – zasądza.

Koszty notarialne zawarcia umowy dożywocia, w dużej mierze zależą one od wartości nieruchomości i co do zasady kształtują się następująco:
• powyżej 60.000 zł do 1.000.000 zł – 1.010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60.000 zł;
• powyżej 1.000.000 zł do 2.000.000 zł – 4.770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1.000.000 zł;
• powyżej 2.000.000 zł – 6.770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2.000.000 zł, nie więcej jednak niż 10.000 zł

dodatkowo, umowa o dożywocie jest opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych, co oznacza, że podatek wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości. Podatek powinien zapłacić nabywca nieruchomości.