Służebność drogi koniecznej na użytkowaniu wieczystym

Droga konieczna jest jedną z najczęściej spotykanych formą ograniczenia nieruchomości gruntowej. Wydaje się, że – co do zasady – jest to dość proste do przeforsowania w sądzie, czy polubownie prawo. I tak co do zasady jest. Praktyka Kancelarii Turcza pokazuje jednak, że w społeczeństwie, a nawet wśród samych prawników i w sądach jest niska świadomość tego, jak należy stanowić drogę konieczną w sytuacji, gdy na nieruchomości znajduje się już prawo użytkowania wieczystego. Okazuje się, że często służebność ta jest stanowiona niezgodnie z prawem, a prze to może zostać w przyszłości skutecznie zakwestionowana.

Prawo do ustanowienia drogi koniecznej uregulowane jest w art. 145 kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.

Co niezmiernie istotne i zaskakujące również dla niejednego adwokata i radcy prawnego, mimo dość jednoznacznej treści ww. przepisu, nie znajduje ono zastosowania w pełni w sytuacji istnienia użytkowania wieczystego. Jest to o tyle zaskakujące, że to częściowe ograniczenie przepisu nie wynika z innych przepisów, tylko z wnioskowania sędziowskiego zawartego w orzecznictwie Sądu Najwyższego.

Zgodnie z tym orzecznictwem, które znalazło swój wyraz między innymi w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca 2016 roku, III CSK 31/16j, w przypadku użytkowania wieczystego, drogę służebność drogi koniecznej można ustanowić tylko i wyłącznie na użytkowaniu wieczystym, nie zaś na własności nieruchomości. Co więcej wynagrodzenie za drogę konieczną, nie należy się właścicielowi gruntu, tylko użytkownikowi wieczystemu.

W powyższej uchwale wskazano także, że sąd orzekający o służebności drogi koniecznej, nie jest również związany treścią wniosku wnioskodawcy, który na przykład błędnie wskaże, że domaga się ustanowienia drogi koniecznej na własności pomimo, iż jest ustanowione na gruncie użytkowanie wieczyste. Sąd z urzędu powinien „poprawić” taki wniosek i orzec prawidłowo w sentencji postanowienia.

Opisane reguły stanowienia drogi koniecznej na użytkowaniu wieczystym niosą jeszcze jeden skutek. Wraz z wygaśnięciem prawa użytkowania wieczystego z mocy prawa wygasa także służebność drogi koniecznej. To oznacza, że zainteresowany, musi wówczas niezwłocznie złożyć wniosek o ustanowienie drogi koniecznej – wtedy już na prawie własności.