Mieszkanie bez wkładu własnego, czyli Gwarantowany Kredyt Bankowy dla każdego?

• Z dniem 27 maja 2022 r. zaczął działać program „Mieszkanie bez wkładu własnego”
• Program kierowany jest do osób, które posiadają zarobki umożliwiające spłatę kredytu na mieszkanie, ale jednocześnie nie mają środków na wymagany wkład własny.
• Podstawowym celem wprowadzenia programu „Mieszkanie bez wkładu własnego” jest poprawa stanu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych
• Program „Mieszkanie bez wkładu własnego” wprowadza możliwość objęcia gwarancją części kredytu hipotecznego zaciąganego na zakup mieszkania
• Jak do tej pory Bank Gospodarstwa Krajowego, w ramach programu Mieszkanie bez wkładu własnego, podpisał umowę tylko z jednym bankiem – Pekao S.A. Finalizowana jest umowa z bankiem PKO BP

W dniu 15 listopada 2021 r. Prezydent RP podpisał ustawę o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym. Zgodnie z tą ustawą z dniem 27 maja 2022 r. zaczął działać program „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Program kierowany jest do osób, które posiadają zarobki umożliwiające spłatę kredytu na mieszkanie, ale jednocześnie nie mają środków na wymagany wkład własny.

Rozwiązania zawarte w tej ustawie są środkiem realizacji programu społeczno-gospodarczego „Polski Ład” i jednym z instrumentów wspierających rodziny w zakresie poprawy warunków mieszkaniowych w ramach zapowiadanych w tym dokumencie rozwiązań określanych wspólną nazwą „Mieszkanie bez wkładu własnego”.

Podstawowym celem wprowadzenia programu „Mieszkanie bez wkładu własnego” jest poprawa stanu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych przez eliminację bariery braku własnych środków stanowiących wymagany przez bank wkład własny przy udzieleniu kredytu hipotecznego oraz powstrzymanie negatywnych tendencji demograficznych związanych z niskim poziomem dzietności, odniesione do sytuacji rodzin spłacających kredyt hipoteczny zaciągnięty w związku z zaspokojeniem własnych potrzeb mieszkaniowych.

Aktualne rozwiązania określone przez Komisję Nadzoru Bankowego w Rekomendacji dotyczącej dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie zakładają, że banki nie mogą kredytować pełnej wartości nieruchomości, ale powinny żądać od kredytobiorcy wkładu własnego.

Wkład własny powinien wynosić co najmniej 20% wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie spłaty kredytu. Przy wkładzie własnym na poziomie 10% wartości nieruchomości bank wymaga dodatkowego zabezpieczenia spłaty np. pod postacią obowiązkowego ubezpieczenia czy blokady środków na rachunku bankowym.

Program „Mieszkanie bez wkładu własnego” wprowadza możliwość objęcia gwarancją części kredytu hipotecznego zaciąganego na zakup mieszkania. Gwarancja ta oznacza, że jeśli uczestnik  programu nie podoła ze spłatą kredytu hipotecznego, to bank część długu odzyska od Państwa. Dzięki temu udzielanie i zaciąganie kredytów bez wkładu własnego stanie się zdecydowanie bezpieczniejsze. Gwarancja zastępuje wymóg wniesienia wkładu własnego. Objęta gwarancją część kredytu może stanowić nie mniej niż 10% i nie więcej niż 20% wydatków, na które zaciągany jest kredyt, jednakże w każdym przypadku nie więcej niż 100.000,00 zł. Ustawa nie przewiduje obejmowania gwarancją zaciągniętych już kredytów przeznaczonych na nabycie mieszkania. Ustawodawca przewidział również spłatę rodzinną połączoną z gwarantowanym kredytem mieszkaniowym. Będzie ona przysługiwać, jeśli w czasie spłaty tego kredytu dojdzie do powiększenia gospodarstwa domowego o drugie albo kolejne dziecko (20 tys. zł w przypadku drugiego i 60 tys. zł w przypadku trzeciego i kolejnego). Przykładowo danej rodzinie udzielony został gwarantowany kredyt mieszkaniowy na okres 20 lat. W piątym roku spłaty tego kredytu rodzina powiększyła się o drugie dziecko. Wówczas kredytobiorca otrzyma jednorazowe wsparcie w wysokości 20 tys. zł. Po upływie kolejnych pięciu lat, tj. w dziesiątym roku spłaty kredytu, w tej rodzinie rodzi się kolejne (trzecie) dziecko. Gospodarstwo domowe również otrzyma świadczenie. Tym razem w wysokości 60 tys. zł. Dopłata nie będzie jednak przekazywana bezpośrednio uczestnikowi lecz do banku, jako nadpłata kredytu. Dzięki temu zmniejszy się zadłużenie takiego preferencyjnego kredytu. Suma dopłat nie będzie jednak mogła przekroczyć pozostałej do spłaty kwoty kredytu. Udział w programach mieszkaniowych funkcjonujących w przeszłości („Mieszkanie dla Młodych”, „Rodzina na Swoim”) nie wyklucza udziału w rządowym programie gwarancji zastępującej udział własny kredytobiorcy.

Kredyt będzie udzielany na minimum 15 lat. Gwarantowany kredyt mieszkaniowy będzie mógł być udzielony w walucie polskiej. Dzięki temu nie wystąpią ryzyka kursowe. Ustawa zawiera mechanizmy, które ograniczają ryzyko stymulowania wzrostu cen mieszkań, tj. maksymalny limit ceny (w tym wkładu budowlanego) w przeliczeniu na 1 m² powierzchni użytkowej finansowanego mieszkania. Ustawa nie określa limitu wieku beneficjenta oraz powierzchni użytkowej nabywanego mieszkania, finansowanego gwarantowanym kredytem mieszkaniowym.

Zatem uzyskanie gwarancji możliwe będzie jedynie w przypadku lokali spełniających limity cenowe. Tabele określające limity cenowe powinny być znane w przeciągu kilku miesięcy. W tym przypadku należy liczyć, że nie będą one znacząco odbiegać od stawek na danym rynku, w przeciwnym razie zmniejszy to znacząco dostępność mieszkań w tym programie.

Warunkiem otrzymania wsparcia jest brak prawa własności mieszkania lub domu jednorodzinnego przez osoby wchodzące w skład danego gospodarstwa domowego. Warunek ten nie odnosi się do posiadania prawa własności mieszkania lub domu jednorodzinnego w przeszłości, chyba że zbycie nieruchomości nastąpiło w drodze darowizny na rzecz osoby zaliczanej do I albo II grupy podatkowej w okresie pięciu lat poprzedzających złożenie wniosku o udzielenie gwarantowanego kredytu mieszkaniowego. Wyjątek stanowią rodziny z co najmniej dwojgiem dzieci (w czasie zaciągnięcia kredytu mogą mieć inne mieszkanie, przy czym w przypadku rodzin z dwojgiem dzieci nie większe niż 50 m², rodzin z trojgiem dzieci nie większe niż 75 m², rodzin z czworgiem dzieci nie większe niż 90 m²; rodziny posiadające pięcioro lub więcej dzieci limit metrażowy nie obowiązuje). Prawo do ubiegania się o gwarantowany kredyt mieszkaniowy przysługiwać będzie również osobom będącym w nieformalnym związku jeśli wychowują wspólnie dziecko/dzieci. W przypadku osób będących w związku nieformalnym, niewychowujących wspólnie dzieci, będzie można ubiegać się o przyznanie gwarantowanego kredytu mieszkaniowego odrębnie jako jednoosobowe gospodarstwa domowe.

Wniosek o udzielenie gwarantowanego kredytu mieszkaniowego wraz z niezbędnymi oświadczeniami o spełnieniu warunków określonych w ustawie, składany będzie do banku, który przystąpi do programu, zawierając odpowiednią umowę z Bankiem Gospodarstwa Krajowego. Z informacji opublikowanych przez Bank Gospodarstwa Krajowego wynika, że do tej pory podpisano umowę z jednym bankiem tj. Bankiem Pekao S.A. Finalizowana jest również umowa z bankiem PKO BP. Bank Gospodarstwa Krajowego deklaruje również, iż prowadzone są rozmowy z innymi bankami.

Gwarantowany kredyt mieszkaniowy będzie mógł zostać udzielony do dnia 31 grudnia 2030 r.