Odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości (część II)

Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana może wiązać się z obniżeniem wartości nieruchomości. Wówczas właścicielowi lub użytkownikowi nieruchomości przysługują roszczenia wobec gminy. Poszkodowany może żądać od gminy między innymi odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości.

I. UPRAWNIENIE PRZYSŁUGUJĄCE WŁAŚCICIELOWI W PRZYPADKU PONIESIENIA PRZEZ NIEGO SZKODY

W przypadku obniżenia wartości nieruchomości wskutek uchwalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, właściciel, który ją zbywa i nie skorzystał z uprawnienia do dochodzenia odszkodowania za rzeczywistą szkodę (zob. artykuł: ODSZKODOWANIE ZA OBNIŻENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI CZĘŚĆ I) może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości tej nieruchomości. Przez wiele lat, wysokość odszkodowania ustalano poprzez odjęcie wartości nieruchomości sprzed uchwalania Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego od wartości nieruchomości po uchwaleniu Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Różnica tych kwot stanowiła wysokość należnego odszkodowania. Praktyka wypłaty odszkodowania uległa jednak zmianie, począwszy od 2015 roku i w znacznej ilości przypadków jest ona respektowana przez sądy (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 października 2016 roku, sygn. akt: II CSK 53/16; wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 19 lipca 2018 roku, sygn. akt: I ACa 1436/17). Sąd Najwyższy przyjął, że wysokość odszkodowania ma wpływ na cenę transakcyjną lub inną odpłatność, a nie na wartość nieruchomości. Uznawany jest zatem następujący sposób przyznania odszkodowania: Nieruchomość jest warta przed uchwaleniem Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego 1 mln zł. Po uchwaleniu Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego nieruchomość jest warta 500 000 zł. Właściciel sprzedaje nieruchomość za 800 000 zł. Odszkodowanie wyniesie wyłącznie 200 000 zł (przed zmianą poglądu Sąd Najwyższego odszkodowanie wynosiłoby 500 000 zł).

II. PRZESŁANKI POWSTANIA ROSZCZENIA ODSZKODOWAWCZEGO

Dochodzenie odszkodowania w oparciu o treść przepisu art. 36 ust. 3 u.p.z.p. uzależnione jest od:
a) uchwalenia przez gminę Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego,
b) obniżenia wartości nieruchomości,
c) zbycia (odpłatnego) nieruchomości przez właściciela.
Okoliczność, że musi dość do odpłatnego zbycia nieruchomości potwierdzają liczne stanowiska judykatury (uchwała 5 sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego) z dnia 30 października 2020 roku, sygn. akt: OPK 16/2000; uchwała 7 sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 grudnia 2009 roku, sygn. akt: II OPS 3/2009). Za czynność odpłatną należy również uznać wniesienie nieruchomości jako wkładu niepieniężnego do spółki (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 27 kwietnia 2011 roku, sygn. akt: II SA/Łd 148/11; wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 07 października 2008 roku, sygn. akt: I OSK 756/2008).

Wartość nieruchomości, zarówno przed jak i po uchwaleniu Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego winna zostać ustalona w oparciu o opinię biegłego w zakresie szacowania wartości nieruchomości.

III. PROCEDURA DOCHODZENIA ROSZCZENIA

Właściciel nieruchomości może zgłaszać roszczenie w terminie 5 lat, od dnia, w którym Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego stał się obowiązujący. Dochodzenie „wyrównania” następuje w drodze przepisów. Przepis zakreśla ramy czasowe, w których były właściciel nieruchomości może zgłosić wierzytelność jaką nabył przeciwko gminie (wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 08 sierpnia 2018 roku, sygn. akt: I ACa 93/18). Wskazany termin został zakreślony do zgłoszenia roszczenia, a nie jego dochodzenia przed sądem powszechnym. Samo roszczenie (do dochodzenia roszczenia na drodze postępowania sądowego) przedawnia się w terminie 6 lat, o którym mowa w przepisie art. 118 k.c., zaś początek biegu terminu przedawnienia biednie od daty wejścia w życie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego.