Nieruchomości

Wpływ wygaśnięcia wierzytelności zabezpieczonej hipoteką na odpowiedzialność dłużnika rzeczowego i byt prawny hipoteki

Wywody w tym zakresie rozpocząć należy od wskazania, że art. 94 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (dalej jako: „u.k.w.h.”) wyraża zasadę akcesoryjności hipoteki w stosunku do wierzytelności, którą zabezpiecza, w takim zakresie, w jakim hipoteka jest uzależniona od zabezpieczonej wierzytelności. To oznacza, że wygaśnięcie hipoteki na podstawie tego przepisu dotyczy wszystkich przypadków wygaśnięcia wierzytelności niezależnie od przyczyny, czy to na skutek zaspokojenia interesu wierzyciela, czy wygaśnięcia mimo jego niezaspokojenia. Jest to stanowisko jasne i jednoznaczne, które, jak się wydaje, pozostaje w zgodzie z modelowym ukształtowaniem praw i obowiązków w ramach stosunków obligacyjnych i prawnorzeczowych. W tym modelu nie mieszczą się poglądy wyrażone zaś w wyrokach przyjmujących możliwość trwania hipoteki – wbrew jej akcesoryjnemu charakterowi – pomimo wygaśnięcia wierzytelności, którą zabezpieczała. Wygaśnięcie jest bowiem tożsame ze stanem braku podstaw prawnych do żądania spełnienia świadczenia, jak i do jego dobrowolnego spełnienia.

Niekwestionowany w orzecznictwie i doktrynie jest pogląd, zgodnie z którym wygaśnięcie zobowiązania, o którym mowa w przepisie art. 94 u.k.w.h. dotyczy nie tylko sytuacji spłaty wierzytelności, którą zabezpieczała hipoteka, ale także innych zdarzeń prawnych takich jak spełnienie za zgodą wierzyciela innego świadczenia, potrącenie, zwolnienie z długu, złożenie przedmiotu świadczenia do depozytu sądowego. Problematyczna w praktyce orzeczniczej stała się jednak ocena czy za zdarzenie prowadzące do wygaśnięcia hipoteki należy uznać także umorzenie wierzytelności na podstawie orzeczenia sądu w trybie art. 369 ust. 1 Prawa upadłościowego i naprawczego (w dawnym brzmieniu). Rozstrzygniecie tej kwestii może mieć zastosowanie, w niektórych stanach faktycznych i to pomimo zmiany treści powyższego przepisu począwszy od 01.01.2016 roku. Zagadnienie to jest przedmiotem nierozstrzygniętego jeszcze zapytania prawnego skierowanego do Sądu Najwyższego.

Wracając do rozważań na temat akcesoryjnego charakteru hipoteki należy przywołać przepis art. 65 u.k.w.h., który stanowi, iż w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności nieruchomość można obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Jest to zatem rzeczowe zabezpieczenie skonkretyzowanej wierzytelności. 

W orzecznictwie ukształtowała się linia orzecznicza, w której prezentowane były poglądy o niemożności istnienia zobowiązania, w sytuacji utraty bytu prawnego któregokolwiek z podmiotów stosunku prawnego, a konsekwencji w orzeczeniach tych wyrażano pogląd, iż wykreślenie osoby prawnej z rejestru przy braku sukcesora przejmującego jej zobowiązania spowoduje wygaśnięcie jej zobowiązań, a zatem także zabezpieczających je hipotek. Odmienny kierunek orzecznictwa sądowego wyraża pogląd, zgodnie z którym nawet utrata bytu i wykreślenie z rejestru osoby prawnej po przeprowadzeniu postępowania upadłościowego, wobec której to osoby istniały wierzytelności zabezpieczone na nieruchomościach osób trzecich, nie stanowi podstawy do unicestwienia zabezpieczeń tych wierzytelności. W orzeczeniach, w których sformułowano ten pogląd twierdzono, że o ile istnieje zabezpieczenie wierzytelności upadłego na majątku osób trzecich, to wykreślenie z rejestru nie powinno być utożsamiane z wygaśnięciem hipoteki. Należy bowiem zwrócić uwagę, że funkcją hipoteki, jako formy zabezpieczenia wierzytelności pieniężnych, jest wzmocnienie gwarancji uzyskania zaspokojenia interesu wierzyciela – co wynika nie tylko z istoty hipoteki określonej w art. 65 ust. 1 u.k.w.h, ale także z dalszych przepisów tej ustawy, które uprawniają wierzyciela hipotecznego do zaspokojenia z nieruchomości obciążonej mimo przedawnienia wierzytelności zabezpieczonej (art. 77 u.k.w.h.) i bez względu na ograniczenia odpowiedzialności dłużnika wynikające z prawa spadkowego (art. 74 u.k.w.h.). Trudno jednak znaleźć wprost analogię pomiędzy tymi sytuacjami a sytuacją wykreślenia osoby prawnej z rejestru, tym bardziej, że wierzytelność przedawniona istnieje nadal, a w przypadku ograniczeń odpowiedzialności spadkobiercy mamy do czynienia z następcą prawnym dotychczasowego dłużnika. Zgoła inaczej sprawa ma się zaś w przypadku wykreślenia z rejestru podmiotu, bez wskazywania jego sukcesora.   

Sąd Najwyższy podkreślił także, że wynikająca z art. 94 u.k.w.h. zasada akcesoryjności hipoteki ma co do zasady służyć ochronie dłużnika rzeczowego w tym znaczeniu, że ma go zabezpieczać przed odpowiedzialnością szerszą od odpowiedzialności dłużnika osobistego a więc wówczas, gdy takiej odpowiedzialności wobec wierzyciela nie ponosi już dłużnik osobisty i ma go też chronić przed możliwością podwójnej zapłaty wierzycielowi za ten sam dług. Sąd Najwyższy wskazał jednak mimo to, że nie jest natomiast celem zasady akcesoryjności hipoteki, aby prowadziła ona do uwolnienia dłużnika rzeczowego od odpowiedzialności w sytuacji, w której wierzyciel wykreślonego z rejestru sądowego dłużnika osobistego nie traci definitywnie prawa do uzyskania zaspokojenia swojej wierzytelności. To zagadnienie będzie jednak ponownie przedmiotem rozważań Sądu Najwyższego, bowiem taka teza budzi wątpliwości sądów niższych instancji.

Zagadnieniem jakie podlega aktualnie rozstrzygnięciu SN jest wpływ ogłoszenia upadłości dłużnika osobistego na istnienie hipoteki. Pomijając szczegółowe wywody dot. interpretacji przepisów prawa upadłościowego warto wskazać, że w orzecznictwie rysują się dwie odrębne linie orzecznicze. Jedna z nich przesądza, że niedopuszczalne jest przyjęcie, iż z chwilą ogłoszenia upadłości i umorzenia zobowiązań upadłego, następuje wygaśniecie uprawnień wierzyciela względem dłużnika rzeczowego czy podmiotu który udzielił zabezpieczenia na podstawie stosunku obligacyjnego (jak poręczenie, zobowiązanie wekslowe). Warto jednak zwrócić uwagę, że orzecznictwo Sądu Najwyższego wyrażane jest w konkretnej sprawie i na kanwie konkretnego stanu faktycznego, do którego często zastosowanie mają przepisy szczególne. To właśnie często w treści tych przepisów Sąd Najwyższy upatruje podstawy przyjętych tez. Czy zatem powyższa linia orzecznicza ma szanse utrzymać się w innych stanach faktycznych? Należy z ostrożnością podchodzić do poglądów wyrażonych w judykaturze i nie traktować ich jako poglądów przełamujących przyjęte zasady (jak zasada akcesoryjności hipoteki) w każdej sytuacji i w każdym stanie faktycznym. Niestety zdarza się że pokusie tej nie opierają się nawet sąd powszechne niższych instancji, chętnie przekładając wyrażone stanowisko judykatury na rozstrzygane sprawy.

Warto też dostrzec przy interpretacji przepisów i konkretnych orzeczeń rozróżnienie na rodzaje zabezpieczeń, które poddawane są analizie w tym kontekście. I tak wywody podjęte w zakresie oceny wpływu braku zobowiązania głównego na odpowiedzialność poręczyciela czy z tyt. poręczenia wekslowego mogą okazać się mało przydatne dla oceny istnienia zobowiązania dłużnika hipotecznego. Zasadnicza różnica względem zabezpieczenia hipotecznego wyraża się w tym, że odpowiedzialność poręczyciela względem wierzyciela ma swoje źródło w zawartej przez niego umowie a zatem w jego osobistym zobowiązaniu i rozciąga się na cały jego majątek. Hipoteka natomiast jest ograniczonym prawem rzeczowym obciążającym nieruchomość bez względu na to czyją stała się własnością. Na gruncie tego prawa wierzyciela rzeczowego z dłużnikiem rzeczowym nie wiąże żaden węzeł obligacyjny.

Do istoty prawa akcesoryjnego należy to, że jego istnienie i treść, w tym zakres, zależą od innego określonego prawa, z którym jest ono funkcjonalnie powiązane (prawa samoistnego). Pamiętać oczywiście należy, że przepisy szczególne (jak np. art. 291 Prawa upadłościowego) mogą ograniczać w zakresie swego zastosowania akcesoryjny charakter instytucji o charakterze akcesoryjnym, jak np. poręczenie. Jednakże, o ile przepis szczególny nie rozstrzyga literalnie, czy umorzenie na jego podstawie długu dłużnika osobistego (np. upadłego) wywiera jednocześnie skutek umarzający wobec współdłużnika, poręczyciela oraz praw wynikających z zastawu i hipoteki zabezpieczający umorzony dług, nie powinno się tego skutku niejako „dopowiadać”, analogicznie stosując przepisy, a tym bardzie opierając się na dorobku orzeczniczym. Taki zabieg wymyka się elementarnym zasadom wykładni przepisów prawa, z których żadna nie zakłada, a nawet nie dopuszcza uzupełniania przepisów o nie zawarte w nich treści. Wykładni dokonuje się w celu ustalenia właściwego rozumienia przepisu lub jego znaczenia. Aby istniała potrzeba wykładni musi istnieć wątpliwość co do znaczenia lub zakresu normy albowiem clara non sunt inerpretanada. Niezależnie od podmiotu dokonującego wykładni ani niezależnie od jej celu nigdy jej skutkiem nie może być pomijanie pozytywnej treści przepisu ani jej zmiana zwłaszcza poprzez dodanie treści jakiej ustawodawca w nim nie zamieścił. Wobec jasno wyrażonej w powołanych wyżej przepisach ustawy ukwih zasady akcesoryjności, przyjęcie istnienia hipoteki pomimo wygaśnięcia zabezpieczonej wierzytelności, w tym wskutek utraty bytu prawnego dłużnika osobistego, wymagałoby zatem wyraźniej podstawy prawnej, której nie sposób odnaleźć w przepisach prawa upadłościowego.

Wyjaśnień w powyższej materii z pewnością udzieli Sąd Najwyższy w najbliższym czasie, podejmując rozstrzygnięcie przedstawionego zagadnienia prawnego w przedmiocie wpływu ogłoszenia upadłości i umorzenia wierzytelności upadłego na istnienie hipoteki. Z całą pewnością – mając na uwadze, że orzeczenie to dotykać będzie jednak z fundamentalnych zasad porządku prawnego jaką jest zasada akcesoryjności hipoteki warto poddać je w przyszłości szczegółowej analizie, co z pewnością uczynimy po zapadnięciu orzeczenia.

 

Stan prawny na dzień: 01.02.2021 r.

Autor:

Magdalena Stępień

Magdalena Stępień

Radca Prawny

Email: m.stepien@turcza.com.pl
Telefon: +48 61 666 37 60
 

Mec. Magdalena Stępień jest specjalistką w zakresie prawa nieruchomości i procesu inwestycyjnego.