Nieruchomości

Zmiany ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane z zakresie nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego

W dniu 19 września 2020 r. weszła w życie nowelizacja Prawa budowlanego. Zgodnie z uzasadnieniem projektu ustawy konieczność wprowadzenia zmian w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane wynikała z konieczności uproszczenia i przyspieszenia procesu inwestycyjnego i budowlanego oraz zapewnienia większej stabilności podejmowanych w niej decyzji.

Aby przystąpić do użytkowania obiektu budowlanego, w zależności od rodzaju przeprowadzonej inwestycji należy zgodnie z art. 54 i 55 ustawy Prawo budowlane:

  1. zawiadomić o zakończeniu budowy organ nadzoru budowlanego, który w terminie 14 dni od dnia otrzymania zawiadomienia nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji albo
  2. uzyskać ostateczną decyzję o pozwoleniu na użytkowanie.

Przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego bez spełnienia ww. przesłanek powoduje jego nielegalne użytkowanie.

Przed wejściem w życie nowelizacji ustawy nielegalne użytkowanie obiektu budowlanego skutkowało wymierzeniem przez właściwy organ (powiatowy inspektor nadzoru budowlanego) kary pieniężnej. Mogła być ona wymierzona wyłącznie raz, gdyż jak wskazuje orzecznictwo przez przystąpienie do użytkowania w myśl art. 57 ust. 7 ustawy Prawo budowlane należy rozumieć wystąpienie określonego stanu faktycznego, polegającego na rozpoczęciu korzystania z obiektu lub jego części. Przystąpić do użytkowania można tylko raz, późniejszy stan faktyczny w zakresie użytkowania należy ocenić już jako trwające użytkowanie. Ustawodawca nie przewidział kary pieniężnej za użytkowanie mające miejsce już po przystąpieniu do użytkowania, a jedynie za samo przystąpienie (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 stycznia 2012 r., sygn. akt II OSK 2088/10). Z tego też względu mogła wystąpić sytuacja, że inwestor pomimo wymierzenia mu kary nadal nielegalnie użytkował obiekt budowlany, a właściwemu organowi nie przysługiwał żadne inne środki prawne zmierzające do wymuszenia na inwestorze doprowadzenia stanu faktycznego do zgodnego z prawem.

W aktualnie obowiązującym brzmieniu ustawy Prawo budowlane, kwestia nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego została uregulowana w art. 59i tejże ustawy. Przepis ten wprowadza środki umożliwiające wymuszenie na inwestorze legalnego użytkowania obiektu budowlanego. O ile wysokość kar się nie zmieniła, o tyle nie mają one już jednorazowego charakteru. W przypadku stwierdzenia przez organ nadzoru budowlanego nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego pouczy on inwestora, iż nie może on być użytkowany bez uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie bądź zawiadomienia o zakończeniu budowy. Jest to tzw. mechanizm żółtej kartki. Po upływie 60 dni organ sprawdzi, czy inwestor nadal użytkuje obiekt budowlany nielegalnie, a jeśli tak, nałoży karę z tego tytułu w drodze postanowienia. Po upływie 30 dni od doręczenia takiego postanowienia, organ jest uprawniony po raz kolejny sprawdzić, czy inwestor nadal nielegalnie użytkuje obiekt, a jeśli tak, będzie uprawniony do nałożenia kolejnej kary. W sytuacji dalszego utrzymywania się stanu nielegalnego użytkowania obiektu, organ nadzoru budowlanego może wymierzać kolejne kary, na mocy dalszych postanowień, przy czym każde kolejne postanowienie nie może być wydane wcześniej niż po upływie 30 dni od dnia wydania poprzedzającego je postanowienia (art. 59i ust. 7 ustawy Prawo budowlane). Ustawa nie przewiduje ograniczeń co do ilości wydawanych postanowień. Każde z nich jest zaskarżalne (art. 59i ust. 8 ustawy Prawo budowlane).

Wysokość nakładanej kary stanowi iloczyn stawki opłaty, współczynnika kategorii obiektu budowlanego i współczynnika jego wielkości. Stawka opłaty jest stała i wynosi 500,00 zł. Wartość pozostałych czynników ustalana jest w oparciu o załącznik do ustawy. W przypadku wymierzenia pierwszej kary podlega ona dziesięciokrotnemu podwyższeniu. Wymiar kolejnych kar podlega natomiast pięciokrotnemu podwyższeniu.

Do spraw wszczętych, a nie zakończonych w dacie wejście nowelizacji zastosowanie znajdą przepisy dotychczasowe. Ponadto, jak wynika z ustawy zmieniającej, jeżeli przed jej wejściem w życie wymierzono już jednorazową karę z tytułu nielegalnego przystąpienia do użytkowania obiektu, organ nadzoru nie będzie mógł już nałożyć na inwestora kolejnych kar.

Podsumowując, dotychczas właściwy organ uprawniony był nałożyć wyłącznie raz karę z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego. Aktualnie kara może być nakładana wielokrotnie. Celem zmiany przepisów było zwiększenie szans na skłonienie inwestora lub właściciela budynku do doprowadzenia użytkowania obiektu budowlanego do stanu zgodnego z prawem.

Autor:

Łukasz Kwaśnik

Łukasz Kwaśnik

Radca Prawny

ychoraz mail: biznesprawnik@turcza.com.pl
Telefon: +48 61 666 37 60

Radca prawny przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Poznaniu. Absolwent Wydziału Prawa, Prawa Kanonicznego i Administracji Katolickiego Uniwersytetu Lubelskiego w Lublinie. Ukończył Szkołę Prawa Amerykańskiego prowadzoną przez Chicago Kent-College of Law.

Specjalizuje się w sprawach związanych z procesem inwestycyjno-budowlanym oraz gospodarki nieruchomościami, prawem kontraktowym i handlowym. Wśród jego zainteresowań zawodowych znajdują się również zagadnienia z dziedzin prawa nowych technologii.

Jego główne zainteresowania to inwestycje i rynek nieruchomości w Polsce oraz prawo nowoczesnych technologii.