Zamiany w umowach najmu w związku z nowelizacją specustawy COVID-19

W związku z rozprzestrzeniającą się w Rzeczypospolitej Polskiej i na całym świecie epidemią wirusa COVID-19, prowadzone są dynamiczne prace legislacyjne, zmieniające brzmienie wielu aktów prawnych i tworzące nowe regulacje. Niedawna nowelizacja (tj. z dnia 31 marca 2020 roku) ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U.2020.374 z dnia 2020.03.07; dalej jako: „specustawa”), wprowadziła szereg kontrowersyjnych przepisów dotyczących umów najmu lokali znajdujących się w centrach handlowych (o powierzchni sprzedaży powyżej 2.000 m²).

Umowy najmu w centrach handlowych

Zmiany w umowach najmu lokali w centrach handlowych, wprowadzone zostały w art. 15ze specustawy, który  przewiduje wygaśnięcie wzajemnych zobowiązań stron umowy najmu w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności. Co ważne, przepis dotyczy także innych umów – umowy dzierżawy lub innych podobnych umów, przez które dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej. Art. 15ze ust. 2 stanowi zaś, że po ustaniu zakazu prowadzenia działalności najemca, jest zobowiązany do złożenia wynajmującemu wiążącej oferty woli przedłużenia okresu najmu o czas obowiązywania zakazu powiększony o dodatkowe 6 miesięcy. Jeśli najemca nie złoży oferty, wynajmującego przestaje wiązać wygaśnięcie zobowiązań, o czy wspomnimy jeszcze poniżej.

W związku z wprowadzeniem powyższych zapisów, pojawiły się trudności interpretacyjne w przedmiocie precyzyjnego określenia, które ze zobowiązań pomiędzy stronami umowy wygasają. Wydaje się, że wolą ustawodawcy było czasowe zwolnienie stron z tych świadczeń, które powstają w okresie obowiązywania zakazu. Jeśli chodzi o najemcę, należy wskazać, że jest on czasowo zwolniony z obowiązku zapłaty czynszu oraz opłat eksploatacyjnych. Co do innych obowiązków stron, aktualne przepisy nie regulują ich szczegółowo, są one zależne głównie od treści zawartej umowy, co nie pozwala na udzielenie jednoznacznej odpowiedzi. Wydaje się jednak, że najemca nie ma obowiązku zwrotu lokalu i może przechowywać w nim swoje rzeczy (choć literalne brzmienie przepisu wskazuje, że wynajmujący wcale nie ma obowiązku udostępnienia lokalu najemcy do korzystania), a wynajmujący nie jest zobowiązany do zwrotu najemcy gwarancji bankowych, kaucji zabezpieczających należności wynikające z umowy najmu, czy innych świadczeń jak naprawy przedmiotu najmu. Zwrócić bowiem uwagę trzeba, że w zamyśle ustawodawcy nie było rozwiązanie umowy, a jedynie ograniczone czasowo „wygaśnięcie” zobowiązań wynikających z wiążącej strony umowy. Świadczy o tym choćby fakt, że oferta składana przez najemcę, o której mowa powyżej ma dotyczyć „przedłużenia” okresu najmu, co stałoby w sprzeczności z założeniem o całkowitym wygaśnięciu stosunku najmu. Przeciwna interpretacja – zakładająca wygaśniecie umowy najmu i jej ponowne zawarcie wskutek oferty składanej przez najemcę – byłaby trudna do obrony z perspektywy wykładni celowościowej i systemowej przedmiotowych przepisów.

Zwolnienie ze świadczeń w okresie obowiązywania zakazu powoduje brak odpowiedzialności za niewykonywanie zobowiązań. Brak jest zatem podstaw do obciążania najemców z innego tytułu, między innymi karami umownymi z tytułu braku prowadzenia działalności gospodarczej w lokalu.

Złożenie oferty przez najemcę

Jak zostało wskazane w poprzednim akapicie, w okresie 3 miesięcy od ustania zakazu prowadzenia działalności, najemca będzie zobowiązany do złożenia wynajmującemu oferty przedłużenia okresu najmu o czas zakazu przedłużony o dodatkowe sześć miesięcy. Co istotne, pozostałe warunki najmu, takie jak wysokość czynszu, mają pozostać niezmienione. Przepisy nie wskazują, że wynajmujący jest zobowiązany do przyjęcia oferty. Zatem należałoby przyjąć, że wynajmujący może przyjąć ofertę najemcy lub ją odrzucić. Mówi się także o trzeciej możliwości tj. złożenia przez wynajmującego kontroferty – jeśli najemca jej nie przyjmie, należy przyjąć, że umowa nie zostaje przedłużona i powinna być kontynuowana na pierwotnych warunkach, natomiast jeśli najemca ją przyjmie, umowa powinna być kontynuowana na warunkach wskazanych w kontrofercie. W tym miejscu ponownie należy podkreślić, iż ustawa nie podaje precyzyjnych rozwiązań, zatem należy podchodzić z ostrożnością do alternatywy przewidującej możliwość skorzystania z kontroferty wynajmującego.

Kolejna wątpliwość jaka się rodzi, dotyczy interpretacji postanowień mówiących o skutkach niezłożenia oferty przez najemcę. W takim wypadku obowiązki z umowy najmu obciążają najemcę niejako z mocą wsteczną za okres trwania ograniczeń w prowadzeniu działalności. Postanowienia dot. wygaśnięcia zobowiązań stron przestają bowiem wówczas wiązać oddającego (wynajmującego, wydzierżawiającego) z chwilą bezskutecznego upływu na złożenie oferty. Zdaje się, że zgodnie z zamysłem ustawodawcy niejako „powracają” z mocą wsteczną obowiązki najemcy za okres zakazu prowadzenia działalności – wynajmujący może zatem żądać choćby zapłaty czynszu za okres zakazu prowadzenia działalności w centrum handlowym. Ale czy na pewno? Czy w tym przypadku najemca może skorzystać z możliwości przewidzianej w art. 700 Kodeksu cywilnego?

Trudna do oceny jest relacja pomiędzy przepisami szczególnymi specustawy a przepisami kodeksu cywilnego, choćby wspomnianego przepisu dającego dzierżawcy prawo do żądania obniżenia czynszu stosownie do obniżenia przychodów z przedmiotu dzierżawy. Zgodnie z regułami wykładni przepisy specustawy, jako przepisy szczególne, winny mieć pierwszeństwo stosowania względem przepisów kodeksu cywilnego.

Terminy wygaśnięcia zobowiązań

Ustawa stanowi, że wygaśnięcie wzajemnych zobowiązań stron ma zastosowanie w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności. Zakaz prowadzenia określonych rodzajów działalności wynika z rozporządzeń Ministra Zdrowia z 13 i 20 marca 2020 roku oraz z rozporządzenia Rady Ministrów z 31 marca 2020 roku, a jego zakres może ulec dalszym zmianom. Zatem terminy obowiązywania zakazu a zarazem wygaśnięcie zobowiązań pomiędzy stronami zależy od rodzaju działalności objętej zakazem. Należy podkreślić, że w omawianej regulacji, ustawodawca zdecydował się na zastosowanie przepisu z mocą wsteczną – moment, w którym wprowadzono zakaz jest momentem od którego obowiązuje przepis specustawy.

Podsumowanie

Nowelizacja specustawy niewątpliwie wprowadza istotne regulacje zarówno dla wynajmujących jak i najemców. Niestety szybkość procedowania nowych rozwiązań powoduje, że wiele z nich nie zostało właściwie doprecyzowanych, a regulacje prawne niestety wskazują na brak głębszego przemyślenia wszystkich konsekwencji związanych z ich wprowadzeniem. Należy zatem obserwować dalsze prace ustawodawcy, gdyż można się spodziewać, iż w najbliższym czasie wprowadzone zostaną nowe przepisy lub uszczegółowione obecnie obowiązujące. Warto też skorzystać z fachowej pomocy prawnej w toku negocjacji z kontrahentami.

Zawiłości i trudności interpretacyjne omawianych przepisów dają bowiem pole do poszukiwania argumentacji zmierzającej do obrony interesów każdej ze stron umowy. W przypadkach spornych warto zaś zmierzyć się w merytorycznej, fachowej dyskusji z drugą stroną umowy.