Zaliczka czy zadatek? Zabezpieczenie w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości.

Najpopularniejszym sposobem zabezpieczenia interesów kupującego oraz sprzedającego jest skorzystanie z instytucji zaliczki oraz zadatku. Instytucje te, choć podobne się nazywają, są od siebie różne.

Instytucja zadatku została uregulowana w art. 394 kodeksu cywilnego. Zaliczka natomiast nie została wprost określona w przepisach, jednakże instytucja zaliczki ukształtowała się w praktyce obrotu, natomiast skutki jej wręczenia określone zostały w orzecznictwie.

Zarówno zadatek jak i zaliczka są formą zabezpieczenia wykonania zobowiązań, określonych pomiędzy stronami w umowie. W sytuacji, gdy dochodzi do wykonania umowy, zarówno kwota wpłacona tytułem zaliczki jak i kwota wpłacona tytułem zadatku zostaje zaliczone na poczet ceny określonej w umowie. Zatem w takiej sytuacji instytucje te spełniają taka samą funkcję. Co innego bowiem w sytuacji, w której nie dochodzi do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości. W takim przypadku instytucja zadatku niesie za sobą zupełnie inne konsekwencje niż instytucja zaliczki.

Zadatek

Zgodnie z art. 394 Kodeksu cywilnego zadatek dany podczas zawierania umowy ma takie znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga może bez wyznaczenia terminu dodatkowego odstąpić od niej i zachować otrzymany zadatek. A kiedy sama zapłaciła zadatek, może zażądać sumy dwukrotnie wyższej. Jeśli zatem kupujący nie podpisze umowy przyrzeczonej z własnej winy, wtedy też kwota wpłacona przez kupującego tytułem zadatku przechodzi na rzecz niedoszłego sprzedającego. Jeśli natomiast do zawarcia umowy nie dojdzie z winy sprzedającego, wtedy też jest on zobowiązany do zwrotu kupującemu zadatku w podwójnej wysokości. Zadatek zatem jest jednocześnie zabezpieczenie jak i rodzajem odszkodowania na wypadek ewentualnego niewykonania umowy.

Zaliczka

W przypadku zaliczki natomiast, nie stosuje się reguł obowiązujących przy instytucji zadatku, tzn. kwota wpłacona tytułem zaliczki nie przechodzi na rzecz sprzedającego w przypadku gdy nie dojdzie do zawarcia umowy z winy kupującego, ani też sprzedający nie ma prawa żądać zaliczki w podwójnej wysokości w odwrotnej sytuacji. W przypadku zaliczki bowiem, gdy nie dochodzi do zawarcia umowy przyrzeczonej, kwota wpłacona tytułem zaliczki podlega w całości zwrotowi na rzecz kupującego, niezależnie od tego z czyjego powodu nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Wysokość kwoty wpłaconej tytułem zaliczki lub zadatku przy sprzedaży nieruchomości nie jest regulowana przepisami prawa. Kwotę tą można określić dowolnie, jednakże kwota tytułem zaliczki lub zadatku nie może stanowić 100 % wartości przedmiotu umowy.

Podsumowanie

Jak wynika z powyższego należy zwrócić szczególną uwagę na to, czy kwota wpłacana przy zawieraniu umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, jest kwotą wpłacaną tytułem zaliczki, czy też tytułem zadatku.