Opłata adiacencka

Co do zasady, poprzez opłatę adiacencką należy rozumieć opłatę ustaloną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłatę ustaloną w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości. Opłata adiacencka jest rodzajem daniny publicznej, która polega na finansowym partycypowaniu właściciela nieruchomości lub użytkownika wieczystego w korzyściach takich jak wzrost wartości nieruchomości na skutek ustawowych zdarzeń. Nałożenie opłaty adiacenckiej może powstać wyłącznie w ustawowo przewidzianych sytuacjach.

Opłata adiacencka przy podziale nieruchomości

Dla wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości, obligatoryjnie muszą zaistnieć ustawowe przesłanki. Po pierwsze musi zostać wydana ostateczna decyzja zatwierdzająca projekt podziału nieruchomości. Od dnia wydania decyzji nie powinien upłynąć ustawowy okres 3 lat oraz powinna obowiązywać uchwała wprowadzająca stawkę procentową opłaty adiacenckiej. Ponadto musi dojść do faktycznego wzrost wartości nieruchomości wskutek podziału nieruchomości. Wzrost wartości nieruchomości musi zostać określony na podstawie opinii sporządzonej w formie operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego. Ostatnim obligatoryjnym elementem jest uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej, nie wyższej jednak niż 30% różnicy wartości nieruchomości.

Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje w odrębnej decyzji administracyjnej wydawanej przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Zaznaczyć jednak należy, że decyzja ta może być zatem wydana dopiero po tym, gdy decyzja o zatwierdzeniu podziału nieruchomości stanie się ostateczna, ponieważ dopiero wówczas ewidencyjny podział nieruchomości staje się wykonalny.

Opłata adiacencka, a wydzielenie nieruchomości w wyniku scalenia lub podziału

Ustawodawca wskazuje, że osoby, które otrzymały nowe nieruchomości wydzielone w wyniku scalenia i podziału, są zobowiązane do wniesienia na rzecz gminy opłat adiacenckich w wysokości do 50% wzrostu wartości tych nieruchomości, w stosunku do wartości nieruchomości dotychczas posiadanych. Przy ustalaniu wartości dotychczas posiadanych nieruchomości nie uwzględnia się wartości urządzeń, drzew i krzewów, o których mowa w art. 106 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli zostało za nie wypłacone odszkodowanie. W takim przypadku wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w uchwale o scaleniu i podziale nieruchomości. Terminy i sposób wnoszenia opłat adiacenckich ustala wójt, burmistrz albo prezydent miasta, w drodze ugody z osobami zobowiązanymi do ich zapłaty, przez podpisanie protokołu uzgodnień. W razie nie zawarcia ugody o terminie i sposobie zapłaty rozstrzyga rada gminy, podejmując uchwałę o scaleniu i podziale nieruchomości. Opłatę adiacencką również ustala wójt, burmistrz albo prezydent miasta, w drodze decyzji, zgodnie z ugodą lub uchwałą o scaleniu i podziale nieruchomości.
Warto również wskazać, że w rozliczeniu opłaty adiacenckiej lub zaległości z tego tytułu, osoba zobowiązana do jej wniesienia może przenieść na rzecz gminy, za jej zgodą, prawa do działki gruntu wydzielonej w wyniku scalenia i podziału.

Opłata adiacencka a budowa urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa lub gminy, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi.

Ustawodawca wskazał, że właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej poprzez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Obowiązek uiszczania opłaty adiacenckiej ciąży na każdym właścicielu lub użytkowniku wieczystym nieruchomości, przy której zostały wybudowane urządzenia infrastruktury technicznej i to bez znaczenia, czy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości chce z tych urządzeń korzystać. Partycypowanie w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej wynika wprost z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i nie jest w żaden sposób uzależniony od woli właściciela nieruchomości. Nie ma również znaczenia, czy właściciel lub użytkownik wieczysty chce z takiego urządzenia skorzystać dopiero w przyszłości. Niestety, każdorazowo liczy się sam fakt wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej oraz faktyczna możliwość korzystania z nich. Przyjmuje się zatem, że wzrost wartości nieruchomości co do zasady powstaje po wybudowaniu tych urządzeń a podstawą do naliczenia opłaty jest nawet samo stworzenie warunków umożliwiających podłączenie nieruchomości do danych urządzeń.

Ustalenie opłaty adiacenckiej również w tym przypadku następuje w odrębnej decyzji administracyjnej wydawanej przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.

Rozłożenie opłaty adiacenckiej na raty

W myśl ustawy o gospodarce nieruchomościami, opłata adiacencka może być, na wniosek właściciela nieruchomości, rozłożona na raty roczne płatne w okresie do 10 lat. Jest to bardzo duże udogodnienie, albowiem właściciel nie musi płacić jednorazowo całej kwoty opłaty adiacenckiej. Warunki rozłożenia na raty określa się w decyzji o ustaleniu opłaty. Należność gminy z tego tytułu podlega zabezpieczeniu, w tym przez ustanowienie hipoteki. Decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. Raty opłaty podlegają oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez NBP.

Dotychczasowe zasady nadal pozostają aktualne

Podkreślić należy, że po wejściu w życie specustawy mieszkaniowej inwestorzy będą mogli realizować inwestycje mieszkaniowe również na dotychczasowych zasadach. Od decyzji inwestora zależeć będzie to czy skorzysta z nowej, krótszej procedury lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. Ważną zmianą wprowadzaną niniejszą ustawą jest również skrócenie terminów zaskarżenia i rozpatrzenia skarg na uchwały gminy w zakresie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej oraz odwołań od wydawanych w jej trybie pozwoleń na budowę. Powyższe jest kolejnym przejawem realizacji nadrzędnego celu ustawy, jakim jest przyspieszenie inwestycji mieszkaniowych.

Podsumowanie

Należy zaznaczyć, że od każdej decyzji administracyjnej wydanej przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej można się odwołać. Warto również wskazać, że kwestionować można zarówno sam fakt zasadności naliczenia opłaty oraz jej wysokość.
W takich przypadkach zazwyczaj pomocne są prywatne opinie rzeczoznawcy majątkowego, dzięki którym strona możne kwestionować zasadność wszczęcia postępowania oraz wskazywać na uchybienia organów wydających decyzje. Skuteczne skorzystanie z drogi odwoławczej może uchronić właściciela nieruchomości od obowiązku zapłaty opłaty adiacenckiej.