W trakcie trwania procesu budowlanego niejednokrotnie może dojść do sytuacji, w której inwestor będzie chciał odstąpić od zatwierdzonego projektu budowlanego. Należy pamiętać, że każda budowa powinna zostać przeprowadzona w oparciu o wydane pozwolenie na budowę oraz załączony projekt budowlany. Każdy projekt zatwierdzony ostateczną decyzją administracyjna podlega wykonaniu
w oparciu o parametry i zawarte w nim szczegółowe wytyczne. Jeżeli dojdzie do sytuacji, w której podczas prowadzenia procesu budowlanego inwestycja zostanie zrealizowana niezgodnie z założeniami projektu należy odpowiedzieć na pytanie, czy doszło do istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego.
Nieistotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego
Co do zasady, nieistotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego to taka zmiana, której wprowadzenie nie wymaga zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę. Powyższe wynika z art. 36 a ustawy prawo budowlane. W myśl przepisu, nie jest istotnym odstąpieniem od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę zmiana wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego niebędącego obiektem liniowym, jeżeli odstąpienie łącznie spełnia następujące warunki:
1. nie przekracza 2% wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego określonych w projekcie budowlanym;
2. nie zwiększa obszaru oddziaływania obiektu;
3. nie mieści się w zakresie odstępstw, o których mowa w ust. 5 pkt 3-6, z wyjątkiem odstępstwa od projektowanych warunków ochrony przeciwpożarowej, jeżeli odstępstwo zostało uzgodnione z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych;
4. nie narusza przepisów techniczno-budowlanych.
Każdorazowo, projektant zobligowany jest do dokonania kwalifikacji zamierzonego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę. W przypadku uznania, że odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego jest nieistotne, obowiązany jest zamieścić w projekcie budowlanym odpowiednie informacje (rysunek i opis) dotyczące tego odstąpienia. Co istotne, nieistotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę nie wymaga uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę.
Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego
Inaczej jest w przypadku Istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę. Istotne odstąpienie od zatwierdzonego pozwolenia na budowę to odstąpienie, które swoim zakresem obejmuje zmianę:
1. projektu zagospodarowania działki lub terenu, z wyjątkiem urządzeń budowlanych oraz obiektów małej architektury;
2. charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji obiektu budowlanego, z zastrzeżeniem ust. 5a;
3. zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z obiektu budowlanego przez osoby niepełnosprawne, o których mowa w art. 1 Konwencji o prawach osób niepełnosprawnych, sporządzonej w Nowym Jorku dnia 13 grudnia 2006 r., w tym osoby starsze;
4. zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części;
5. ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, innych aktów budowlanych prawa miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
6. wymagającym uzyskania lub zmiany uzgodnień lub pozwoleń, które są wymagane do uzyskania pozwolenia na budowę lub dokonania zgłoszenia:
a. budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a, 2b i 19a, lub
b. przebudowy, o której mowa w art. 29 ust. 2 pkt 1b.
Najistotniejsze z puntu widzenia skutków istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę jest okoliczność, w której przekroczenie to może nastąpić jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę wydanej przez organ administracji architektoniczno-budowlanej.
Istotne odstąpienie czy samowola budowlana?
Inwestorzy często zastanawiają się nad możliwością wybudowania zupełnie innego budynku, aniżeli ten, który powinien zostać wybudowany na podstawie prawomocnej decyzji o pozwolenia na budowę. Wskazać należy, że każdorazowo musi zachodzić tożsamość obiektu projektowanego z obiektem zrealizowanym. Istotne odstępstwo oznacza, że obiekt projektowany zatwierdzony decyzją administracyjną na etapie realizacji uległ niedozwolonej modyfikacji, ale obiekt projektowany i obiekt realizowany to ten sam budynek, budowla czy inny obiekt budowlany co obiekt objęty pozwoleniem na budowę. Jeżeli inwestor w miejscu, w którym na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę i zatwierdzeniu projektu budowlanego realizuje obiekt zupełnie inny tj. o innym przeznaczeniu i innej (szczególnie jeżeli jest to wartość duża) wielkości, nie można mówić o tożsamości tych obiektów. W takiej sytuacji inwestor nie dopuszcza się istotnego odstępstwa od zatwierdzonego projektu budowlanego, ale samowoli budowlanej.
Wybudowanie budynku niezgodnie z projektem
Inwestorzy, którzy wybudowali budynek niezgodnie z projektem często wpadają na pomysł, aby uzyskać kolejne pozwolenia na budowę ale dla istniejącego już budynku. Niestety należy wskazać, że co do zasady, dla jednej części nieruchomości nie mogą obowiązywać dwa prawomocne pozwolenia na budowę. Wprawdzie przepisy prawa budowlanego nie wykluczają wprost możliwość udzielenia pozwolenia na budowę, dla następnego obiektu budowlanego w stosunku do tego samego miejsca, jednak w stosunku do wniosku, który został złożony i rozpatrzony jako późniejszy występią przesłanki nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę, określone w przepisie art. 156 § 1 pkt 3 k.p.a.. W takiej sytuacji dochodzi bowiem do sytuacji, gdzie rozpoznanie wniosku o wydanie pozwolenie na budowę nie jest możliwe, albowiem został on rozpoznany w tożsamej sprawie i rozstrzygnięty wcześniejszą decyzją.
Inwestorowi pozostaje przeprowadzenia postępowania legalizyacyjnego, co wiąże się z koniecznością uzyskania zamiennego projektu budowlanego oraz w przypadku nałożenia przez organ takiego obowiązku – również przeprowadzenia określonych robót budowlanych lub zmian.
Autorzy: |
Kamil Radecki
Aplikant radcowski
Apl. Kamil Radecki zajmuje się bieżącą obsługą prawną podmiotów gospodarczych, w szczególności w zakresie: prawa cywilnego, prawa gospodarczego oraz umów handlowych, zabezpieczania i egzekucji wierzytelności.
