Jednym ze skutków uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może być wzrost wartości nieruchomości. Wówczas, w przypadku dokonania sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od zmiany lub uchwalenia miejscowego planu może dojść do wydania decyzji w przedmiocie naliczenia opłaty planistycznej. Naliczenie opłaty planistycznej reguluje art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości.
Procedura ustalenia opłaty planistycznej
Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Procedura ustalania wysokości opłaty planistycznej wygląda w ten sposób, że na podstawie art. 37 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym notariusz, w terminie 7 dni od dnia sporządzenia umowy, której przedmiotem jest zbycie nieruchomości, w formie aktu notarialnego, jest zobowiązany przesłać wójtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta wypis z tego aktu. Następnie na podstawie art. 37. ust 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę planistyczną w drodze decyzji administracyjnej, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości objętej planem. W tym miejscu należy zaznaczyć, że organ wydający decyzję nie jest związany ceną nieruchomości wskazaną w akcie notarialnym a ustalenia wysokości opłaty planistycznej dokonuje na podstawie rynkowej wartości nieruchomości.
Kto dokonuje wyceny nieruchomości
Organ administracji nie jest jednak uprawniony do samodzielnego sporządzania wyceny i określania wartości nieruchomości, albowiem nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, nadto zgodnie z art. 37 ust. 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Z uwagi na fakt, że do naliczenia opłaty planistycznej konieczne jest obliczenie wartości nieruchomości, na podstawie art. 7 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, wartość tą obliczają rzeczoznawcy majątkowi.
Przyjęcie cen i zakres wyceny
Podstawową definicję wartości nieruchomości (ceny) reguluje z kolei art. 151 (ust. 1 – wartość rynkowa nieruchomości) ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Wobec powyższego należy przyjąć, że ceny nieruchomości przyjęte do wyceny powinny opierać się na obiektywnej zmianie wartości nieruchomości, a nie powinny być oceniane na podstawie ceny ustalonej przez strony w umowie sprzedaży. Różnica wartości nieruchomości ustalana dla potrzeb naliczenia renty planistycznej dotyczy zmiany wartości spowodowanej faktem uchwalania lub zmiany planu miejscowego. Określenie wartości cen nieruchomości dokonuje się na podstawie cen rynkowych a nie na podstawie samej ceny zawartej w umowie sprzedaży. Ponadto – co do zasady – niezależnie czy zbywamy całą nieruchomość czy tylko jej część, wartość przed i po uchwaleniu planu dotyczy wzrostu ceny całej nieruchomości. Jeżeli dokonujemy zbycia tylko części nieruchomości, to cenę należy we właściwy sposób wyliczyć i tak w odniesieniu do ceny całej nieruchomości.
O możliwości ustalenia opłaty planistycznej na wniosek właściciela nieruchomości, sposobie ustalania opłaty oraz odwołaniu od wydanej decyzji przeczytacie Państwo w części 2.
Autorzy: |
Kamil Radecki
Aplikant radcowski
Apl. Kamil Radecki zajmuje się bieżącą obsługą prawną podmiotów gospodarczych, w szczególności w zakresie: prawa cywilnego, prawa gospodarczego oraz umów handlowych, zabezpieczania i egzekucji wierzytelności.
