Zakup własnego lokum – z jakimi kosztami dodatkowymi należy się liczyć?

Nabycie mieszkania lub domu jest transakcją, która oprócz konieczności zapłaty ceny ustalonej pomiędzy stronami, rodzi konieczność poniesienia dalszych kosztów, obciążających kupującego. Do kosztów tych zaliczyć należy wydatki związane z zapłatą wynagrodzenia dla notariusza, opłaceniem wniosków wieczystoksięgowych czy też uiszczeniem podatków. W niniejszym artykule dokonano omówienia przybliżonych wysokości tego rodzaju opłat.

Taksa notarialna

Zawarcie umowy sprzedaży oraz umowy deweloperskiej, a także zawieranej w jej wyniku umowy przyrzeczonej czy umowy przenoszącej własność, wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Co za tym idzie za dokonanie czynności notariusz pobierze wynagrodzenie, które ustalane jest na podstawie rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Pamiętać należy, że stawki wskazane w treści rozporządzenia są kwotami netto. Do taksy notarialnej doliczony zostanie zatem podatek od towarów i usług (VAT). Podstawą ustalenia maksymalnej taksy jest wartość przedmiotu czynności prawnej – w tym przypadku kupowanego mieszkania czy nieruchomości gruntowej. Pamiętać należy, że przy zawarciu umowy zobowiązującej (jak np. umowa przedwstępna), umowy deweloperskiej oraz umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego pobierana jest tzw. stawka „połówkowa”, czyli w wysokości połowy stawki maksymalnej. W przypadku ustanawiania kolejnych praw, takich jak np. hipoteki na rzecz banku finansującego zakup nieruchomości, musimy liczyć się z wyższą taksą.

Podstawą ustalenia maksymalnej taksy jest wartość (…) kupowanego mieszkania czy nieruchomości gruntowej.

Najlepiej zwrócić się do notariusza podając szczegóły planowanej transakcji z prośbą o wyliczenie taksy, jaką pobierze w danym przypadku. Pamiętać należy, że stawka ustalona w oparciu o przepisy rozporządzenia jest stawką maksymalną i nic nie stoi na przeszkodzie, aby notariusz pobrał kwotę niższą. Warto zatem zwrócić się do kilku notariuszy z takim zapytaniem. Niższa stawka jest często proponowana, gdy zarówno umowę przedwstępną czy deweloperską, jak i umowę przyrzeczoną lub przenoszącą własność zawieramy u tego samego notariusza. Pomysłem na obniżenie kosztów może być też skorzystanie z usług notariusza, z którym współpracuje deweloper, od którego nabywamy lokal.. Sporządzenie aktu notarialnego dla nieruchomość położonej w ramach znanej notariuszowi inwestycji , może wiązać się z mniejszym nakładem pracy – a co za tym idzie z niższą taksą notarialną.

Opłaty sądowe za wpisy w księgach wieczystych

Zakup mieszkania lub domu wiąże się również z koniecznością poniesienia kosztów sądowych związanych z wpisami praw do księgi wieczystej. Pierwsza taka opłata pojawić się może już na etapie zawierania umowy przedwstępnej lub deweloperskiej. Zawierając taką umowę warto złożyć wniosek o wpis w księdze wieczystej roszczenia o zawarcie umowy przenoszącej własność mieszkania lub domu, będących przedmiotem tej umowy. Z tej możliwości korzysta zdecydowana większość nabywców, a wniosek podlega opłacie sądowej w wysokości 150 zł.

Inne wydatki

Na dalszym etapie – już po nabyciu nieruchomości czekają nas kolejne wydatki. Za wpis do księgi wieczystej prawa własności, użytkowania wieczystego lub ograniczonego prawa rzeczowego (jak np. hipoteka czy służebność) co do zasady pobierana jest opłata w wysokości 200 zł. Jeżeli jednak wniosek dotyczy wpisu udziału w prawie (np. własności), pobiera się część opłaty stałej proporcjonalną do wysokości udziału, nie mniej jednak niż 100 zł. Warto też pamiętać, że powołane opłaty pobiera się odrębnie od wniosku o wpis każdego prawa, choćby wpis dwóch lub więcej praw miał być dokonany na tej samej podstawie prawnej. Przykładowo, jeśli nabywamy mieszkanie wybudowane na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, wówczas zapłacimy zarówno za wpis prawa własności mieszkania, jak i za wpis udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej. Jeśli dodatkowo ustanawiamy hipotekę (np. na rzecz kredytującego nas banku) oraz służebność gruntową to zostaną naliczone kolejne opłaty za te wpisy.

Za wpis do księgi wieczystej prawa własności, użytkowania wieczystego lub ograniczonego prawa rzeczowego (jak np. hipoteka czy służebność) co do zasady pobierana jest opłata w wysokości 200 zł. (…) Jeśli dodatkowo ustanawiamy hipotekę (np. na rzecz kredytującego nas banku) oraz służebność gruntową to zostaną naliczone kolejne opłaty za te wpisy.

W pewnych sytuacjach, jak np. zakup mieszkania posadowionego na działce, która wpisana jest w księdze wieczystej prowadzonej dla całego terenu inwestycji, może być również konieczne uiszczenie dalszych opłat:
– za złożenie wniosku o odłączenie działki oraz założenie dla niej nowej księgi wieczystej (opłata stała w wysokości 60 zł);
– ujawnienie budynku, wyodrębnienie lokalu i założenie dla niego nowej księgi wieczystej (również 60 zł);
– oraz wpisu sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej wskutek dokonanego tzw. podziału nieruchomości gruntowej quo ad usum.
Opłata sądowa pobrana może być także od wykreślenia roszczenia z działu III księgi wieczystej (np. wpisanego w wyniku uprzednio zawartej umowy przedwstępnej w księdze wieczystej innej niż ta, do której docelowo zostanie wyodrębniony nabywany lokal) – przy czym opłata za wniosek o wykreślenie zawsze pobierana jest w wysokości połowy opłaty za wpis tego prawa (w przypadku wykreślenia roszczenia będzie to 75 zł).

Jak wynika z powyższego w związku z koniecznością poniesienia opłat sądowych liczyć się trzeba z wydatkiem kolejnych co najmniej kilkuset złotych. Zwykle opłaty te pobiera notariusz, wskazując je w odrębnej pozycji pobranych opłat. Stosowne wnioski wieczystoksięgowe składane są bowiem przy zawieraniu umowy i są ujęte w treści aktu notarialnego. Obecnie notariusze składać mogą wnioski także w formie elektronicznej, co znacznie ułatwia ich wnoszenie do sądu wieczystoksięgowego i skraca czas potrzebny na uzyskanie wpisu. Warto zwrócić jednak uwagę, że za sporządzenie tych wniosków i ich wniesienie do sądu notariusz może pobrać dodatkową taksę. Nie jest jednak ona wysoka, a dzięki temu zaoszczędzimy czas i unikniemy trudu wypełniania wniosków wieczystoksięgowych, rozwiązanie takie jest zatem korzystne dla nabywcy.

Podatek od czynności cywilnoprawnych

W związku z ustanowieniem hipoteki zabezpieczającego zaciągnięty kredyt na dom czy mieszkanie powstaje obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Podstawą ustalenia wysokości należnego podatku jest kwota zabezpieczonej wierzytelności i ustala się ja w oparciu o stawkę 0,1%. W przypadku hipoteki na zabezpieczenie wierzytelności o wysokości nieustalonej kwota podatku jest stała i wynosi 19 zł.
W przypadku zakupu nieruchomości z rynku wtórnego powstaje obowiązek uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych wynoszącego 2% wartości kupowanej nieruchomości (zwykle wartość ta odpowiada cenie sprzedaży). Koszt zakupu nieruchomości to często kilkaset tysięcy złotych, dlatego wysokość podatku może być znaczna i sięgać nawet kilkunastu tysięcy złotych. Ten podatek to jeden z większych wydatków towarzyszących zakupowi własnego lokum. Pamiętać jednak należy, że to obciążenie dotyczy tylko transakcji zawieranych na rynku wtórnym. Kupując dom lub mieszkanie od dewelopera, który przy tej czynności występuje jako przedsiębiorca, nie występuje obowiązek zapłaty tego podatku, gdyż czynności ta jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (VAT).

Podatek PCC to jeden z większych wydatków towarzyszących zakupowi własnego lokum. Pamiętać jednak należy, że to obciążenie dotyczy tylko transakcji zawieranych na rynku wtórnym.

Podsumowanie

Reasumując, warto pamiętać, że zakup mieszkania czy domu wiąże się z obowiązkiem poniesienia dodatkowych kosztów. Koszty te mogą być znaczne, szczególnie w przypadku nabywania nieruchomości na rynku wtórnym. Poszukując mieszkania „z drugiej ręki” być może będziemy zmuszeni skorzystać z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami, którego wynagrodzenie również może znacząco obciążyć nasz „zakupowy” budżet. Ten koszt raczej nie występuje w przypadku nabywania nieruchomości bezpośrednio od dewelopera, który posługując się zatrudnionymi przez siebie osobami często sam organizuje niezbędne dokumenty czy w inny sposób wspiera nas przy zakupie nieruchomości. Oceniając zatem nasze możliwości finansowe i kalkulując na jakie lokum będzie nas stać warto policzyć wszystkie konieczne do poniesienia koszty i uważnie je przeanalizować.