Uprawnienia i obowiązki zarządców, pośredników w obrocie nieruchomościami i rzeczoznawców majątkowych

Z dniem 1.09.2017 r. weszły w życie znowelizowane przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2016 r. poz. 2147 ze zm.). Nowelizacja ta przyniosła oczekiwane zmiany w regulacji prawnej co do uprawnień i obowiązków pośredników w obrocie nieruchomościami i zarządców nieruchomości.

Poniżej przedstawiamy omówienie ostatnich zmian:

• Przesądzono o statusie pośredników i zarządców jako przedsiębiorców.
• Wprowadzono definicję pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz zarządzania nieruchomościami.
• Pośrednicy uzyskali dostęp do wybranych urzędowych zbiorów danych i rejestrów.
• Na pośredników, zarządców i rzeczoznawców majątkowych nałożono obowiązek informacyjny w zakresie ubezpieczenia OC.
  

Pierwszą kwestią, która uregulowana została w ustawie to status pośredników w obrocie nieruchomościami i zarządców nieruchomości. Znowelizowana ustawa przesądza, że osoby te są przedsiębiorcami, a ich działalność musi być prowadzona w ramach działalności gospodarczej.

Kolejne zmiany w treści dotychczas obowiązujących przepisów to wprowadzenie dwóch ważnych definicji: pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz zarządzania nieruchomościami.

Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami 

Pierwsze pojęcie, czyli „pośrednictwo w obrocie nieruchomościami” ustawodawca zdefiniował, jako odpłatne wykonywanie czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby:

• umów nabycia lub zbycia praw do nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
• umów najmu lub dzierżawy nieruchomości lub ich części,
• a także innych umów, których przedmiotem są prawa do nieruchomości lub ich części.

Zarządzanie nieruchomościami 

Drugie z pojęć, czyli „zarządzanie nieruchomościami” zostało zdefiniowane, jako podejmowanie decyzji i dokonywanie czynności mających na celu:

• zapewnienie racjonalnej gospodarki nieruchomością, a w szczególności właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości,
• zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości,
• zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów prawa energetycznego,
• bieżące administrowanie nieruchomością,
• utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem i uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.

Odnosząc się do przytoczonych powyżej definicji stwierdzić należy, że w przypadku obu zawodów o zakresie świadczonych usług przesądza treść umowy zawartej z klientem. Umowa ta może regulować zakres obowiązków pośrednika lub zarządcy w sposób odmienny aniżeli wynika to z przytoczonych definicji ustawowych, rozszerzając go lub zawężając. Wprowadzenie definicji ustawowych tego typu działalności, choć niezwykle pożądane, nie umniejsza jednak roli umowy zawieranej przez pośrednika czy zarządcę z klientami, której treść warto odpowiednio doprecyzować.

Nowe uprawnienia dla pośredników w obrocie nieruchomościami 

Znowelizowane przepisy przyznały pośrednikom w obrocie nieruchomościami także nowe uprawnienia, które z pewnością ułatwią pośrednikom w obrocie nieruchomościami wykonywanie ich obowiązków zawodowych. Pośrednik w obrocie nieruchomościami, wykonujący czynności wskazane przepisami ustawy, w związku z zawartą umową pośrednictwa, ma prawo wglądu m.in. do:

• ksiąg wieczystych,
• katastru nieruchomości,
• ewidencji sieci uzbrojenia terenu,
• planów miejscowych,
• studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy,
• decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
• rejestrów cen i wartości nieruchomości,
• rejestrów osób, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali oraz prawa odrębnej własności lokali,
• ewidencji ludności w zakresie obowiązku meldunkowego.

Ustawa przyznaje pośrednikom w obrocie nieruchomościami także prawo do pobierania niezbędnych odpisów, wypisów i zaświadczeń w tym zakresie. Czynności te pośrednicy mogą zatem podejmować bez konieczności uprzedniego uzyskiwania pełnomocnictwa od swoich klientów.

Również dodatkowe obowiązki- ubezpieczenie OC

Należy również zauważyć, że ustawa w znowelizowanym kształcie nałożyła na pośredników, zarządców i rzeczoznawców majątkowych także dodatkowe obowiązki w zakresie informowania o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej. Nałożony został obowiązek dołączenia do umowy, na podstawie której wykonują działalność, kopii dokumentu ubezpieczenia OC. Zauważyć należy, że rzeczoznawcy majątkowi mogą dokument ten dołączyć również do sporządzonego operatu szacunkowego. Warto też podkreślić, że obowiązek taki istnieje również w przypadku potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego i w odniesieniu do opracowań i ekspertyz niestanowiących operatu szacunkowego. Pośrednicy w obrocie nieruchomościami i zarządcy nieruchomości powinni także niezwłocznie informować swoich klientów, z którymi zawarli umowy, o wszelkich zmianach danych zawartych w dokumencie ubezpieczenia i o zawarciu nowej umowy ubezpieczenia, przekazując kopię dokumentu ubezpieczenia. Niewypełnienie powyższych obowiązków daje ich klientom uprawnienie do wypowiedzenia ze skutkiem natychmiastowym zawartej umowy.

W praktyce powszechne jest stosowanie przez pośredników w obrocie nieruchomościami, zarządców nieruchomości oraz rzeczoznawców majątkowych wzorów umów wypracowanych w toku prowadzonej działalności. Wszystkich pośredników, zarządców i rzeczoznawców, którzy jeszcze nie dostosowali wspomnianych wzorów do nowego stanu prawnego, powstałego wskutek wrześniowej nowelizacji lub nie powiadomili stron zawartych już umów o zaistniałej na przełomie ostatniego miesiąca zmianie danych zawartych w dokumencie ubezpieczenia lub o zawarciu nowej umowy ubezpieczenia OC, zachęcamy, aby uczynili to niezwłocznie.

Posługiwanie się umową niedostosowaną do nowego stanu prawnego lub niedopełnienie wprowadzonego od 01.09.2017 r. obowiązku informacyjnego w zakresie ubezpieczenia OC może narazić pośredników, zarządców nieruchomościami oraz rzeczoznawców majątkowych na przykre konsekwencje w postaci wypowiedzenia umowy przez klienta ze skutkiem natychmiastowym nawet wtedy, gdy w treści zawartej umowy przewidziany został okres wypowiedzenia. Co prawda ustawa wprowadza wymóg uprzedniego wezwania pośrednika, zarządcy nieruchomości lub rzeczoznawcy do przedłożenia kopii dokumentu ubezpieczenia, jednakże zastrzega stosunkowo krótki, 7-dniowy termin na realizację tego obowiązku, który  łatwo przeoczyć.

Stan prawny na dzień: 02.11.2017

Autor: