Nieruchomości

Zmiana definicji legalnej obszaru oddziaływania obiektu a zawężenie kręgu stron w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę

Ustawa z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. 2020 poz. 471) wejdzie w życie z dniem 19 września 2020 r. wprowadzając do prawa budowlanego szereg zmian mających na celu – zdaniem ustawodawcy – uproszczenie i przyspieszenie procesu inwestycyjno-budowlanego oraz zapewnienie większej stabilności podejmowanych w nim rozstrzygnięć. Jedną z modyfikacji przewidzianych przez ww. nowelizację jest zmiana definicji obszaru oddziaływania obiektu, co bezpośrednio wpływa na ustalenie kręgu stron w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę.

Obszar oddziaływania obiektu po nowemu

Zgodnie z art. 3 pkt 20 prawa budowlanego w obecnym brzmieniu, przez obszar oddziaływania obiektu rozumieć należy teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy, tego terenu. Nowelizacja przewiduje modyfikację ww. przepisu poprzez skreślenie wyrażenia „w zagospodarowaniu”, przez co obszar oddziaływania obiektu będzie zdefiniowany jako teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zabudowie tego terenu. Należy zwrócić uwagę, że dotychczasowa definicja obszaru oddziaływania obiektu była szeroka, a ograniczenia zabudowy zostały wymienione tylko jako przykładowy rodzaj ograniczeń w zagospodarowaniu terenu. Poza ograniczeniami zabudowy, w skład ograniczeń w zagospodarowaniu terenu wchodziły (wg. orzecznictwa) czynniki takie jak: hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne albo zanieczyszczenie powietrza, wody lub gleby, bądź też pozbawienie lub ograniczenie możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej, środków łączności.

Od 19 września 2020 r. w przepisie pozostanie jedynie wyrażenie „w zabudowie”, które odnosi się do takiego wpływu na nieruchomość, który uniemożliwia lub ogranicza wykonywanie robót budowlanych (w tym budowę obiektów budowlanych) z uwagi na niespełnianie przepisów techniczno-budowlanych i innych przepisów szczególnych, które stawiają wprost wymogi dotyczące zabudowy (przede wszystkim wymogi dotyczące odległości jednych obiektów budowlanych od innych obiektów budowlanych).

Strony w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę

Zgodnie z art. 28 ust. 2 prawa budowlanego, stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. Z powyższego wynika, że  obszar oddziaływania obiektu jest podstawą ustalania stron w postępowaniu o pozwolenie na budowę.

Pochodną doprecyzowania pojęcia obszaru oddziaływania obiektu jest zawężenie kręgu stron postępowania w sprawie pozwolenia na budowę – od dnia wejścia w życie nowelizacji, stronami w tym postępowaniu będą wyłącznie właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości sąsiednich, na których zabudowę może oddziaływać obiekt.

Skutki wprowadzonych zmian

Wskazać należy, że wprowadzone zmiany są z korzyścią głównie dla inwestorów – wobec ograniczenia kręgu stron postępowania w sprawie pozwolenia na budowę, zmniejszy się ilość potencjalnych podmiotów mogących wnosić środki odwoławcze w toku postępowania o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę, co przełoży się na skrócenie czasu trwania przedmiotowego postępowania i stworzy inwestorom możliwość na sprawne przeprowadzenie procesu inwestycyjnego.

W razie pytań zapraszamy do kontaktu.

Autor:

 
Dominika Grabarczyk

Dominika Grabarczyk

Prawnik

Email: d.grabarczyk@turcza.com.pl

Dominika Grabarczyk specjalizuje się w szeroko pojętym prawie cywilnym, prawie handlowym – głównie w prawie spółek oraz w tematyce umów handlowych i zawieranych w nich mechanizmach zabezpieczenia wierzytelności.

Nadzór merytoryczny:

Marek Turcza

Marek Turcza

Radca Prawny

Email: biznesprawnik@turcza.com.pl

Mec. Turcza świadczył obsługę prawną międzynarodowych projektów private equity, uczestniczył w procesach przejęć i fuzji oraz w postępowaniach upadłościowych – w tym w postępowaniu naprawczym spółki notowanej na GPW. Posiada bogate doświadczenie w zakresie obsługi prawnej spółek kapitałowych, transakcji M&A oraz obrotu nieruchomościami.