Nieruchomości

Nowe ramy projektu budowlanego. Co będzie wchodziło w jego zakres po nowelizacji prawa budowlanego?

Planowana nowelizacja prawa budowlanego, o której pisaliśmy tu: „Rada Ministrów przyjęła projekt nowelizacji Prawa budowlanego”, zakłada zmiany mające na celu uproszczenie, przyspieszenie i – w miarę możliwości – odformalizowanie procesu inwestycyjno-budowlanego. Ustawa zmieniająca prawo budowlane przewidziała także modyfikacje związane z zakresem i treścią projektu budowlanego. Motorem do wprowadzenia zmian na niniejszym polu było założenie, iż w opinii ustawodawcy, obecne uregulowania nie uwzględniają specyfiki sporządzania projektu budowlanego, co przekłada się na brak płynności postępowania przed organami administracji architektoniczno-budowlanej.

Bezpieczeństwo przede wszystkim

Ustawodawca, dodając ust. 2a do art. 34 prawa budowlanego o treści: „Zakres i treść projektu budowlanego uwzględnia warunki ochrony przeciwpożarowej” planuje dookreślić kwestię związaną z bezpieczeństwem pożarowym, wskazując, że każda z trzech (o czym poniżej) części projektu budowlanego winna uwzględniać warunki ochrony przeciwpożarowej. Powyższe ma w założeniu poprawę bezpieczeństwa pożarowego obiektów budowlanych, na co został położony nacisk w całej ustawie zmieniającej, m.in. poprzez ustanowienie jeszcze bardziej restrykcyjnych przepisów pożarowych dla niektórych obiektów. Ponadto, w art. 34 ust. 2a po raz kolejny zaakcentowano, iż rozwiązania zamieszczone w projekcie budowlanym muszą być opracowane przez osoby posiadające uprawnienia budowlane określonej specjalności, zgodnie z art. 15a prawa budowlanego.

Nowy (trój)podział projektu budowlanego

Projektowane zmiany prawa budowlanego przewidują podział projektu budowlanego na:

  1. projekt zagospodarowania działki lub terenu,
  2. projekt architektoniczno-budowlany oraz
  3. projekt techniczny.

Projekt zagospodarowania działki lub terenu

Projekt zagospodarowania działki lub terenu, jako pierwsza z trzech części składowych projektu budowlanego sporządzany będzie na aktualnej mapie do celów projektowych, a jego zawartość będzie obejmowała:

  • określenie granic działki lub terenu,
  • usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, w tym sieci uzbrojenia terenu, oraz urządzeń budowlanych sytuowanych poza obiektem budowlanym,
  • sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków,
  • układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich,
  • informację o obszarze oddziaływania obiektu.

Wskazać należy, że projekt zagospodarowania działki lub terenu w znakomitej większości nie zmieni swojego zakresu – dołączono doń wyłącznie wymóg zamieszczenia informacji w przedmiocie obszaru oddziaływania obiektu. 

Projekt architektoniczno-budowlany

Projekt architektoniczno-budowlany będzie zawierał:

  • układ przestrzenny oraz formę architektoniczną istniejących i projektowanych obiektów budowlanych,
  • zamierzony sposób użytkowania obiektów budowlanych, w tym liczbę projektowanych do wydzielenia lokali, z wyszczególnieniem lokali mieszkalnych,
  • charakterystyczne parametry techniczne obiektów budowlanych,
  • opinię geotechniczną oraz informację o sposobie posadowienia obiektu budowlanego,
  • projektowane rozwiązania materiałowe i techniczne, mające wpływ na otoczenie, w tym środowisko,
  • charakterystykę ekologiczną,
  • informację o wyposażeniu technicznym budynku, w tym projektowanym źródle lub źródłach ciepła do ogrzewania i przygotowania ciepłej wody użytkowej,
  • opis dostępności dla osób niepełnosprawnych, a w przypadku obiektów użyteczności publicznej i mieszkaniowego budownictwa wielorodzinnego – także osób starszych,
  • w przypadku budynków mieszkalnych wielorodzinnych – informację o minimalnym udziale w ogólnej liczbie lokali mieszkalnych w budynku wielorodzinnym lokali mieszkalnych dostępnych dla osób niepełnosprawnych, w tym osób starszych,
  • postanowienie udzielające zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych – jeżeli zostało wydane.

Projekt techniczny

Projekt techniczny obejmował będzie:

  • opis konstrukcji obiektów wraz z wynikami obliczeń statyczno-wytrzymałościowych,
  • charakterystykę energetyczną – w przypadku budynków,
  • projektowane niezbędne rozwiązania techniczne oraz materiałowe,
  • w zależności od potrzeb – dokumentację geologiczno-inżynierską lub geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych,
  • inne opracowania projektowe,
  • w zależności od potrzeb – w przypadku drogi krajowej lub wojewódzkiej – oświadczenie właściwego zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą, zgodnie z przepisami o drogach publicznych,
  • opinie, uzgodnienia, pozwolenia i inne dokumenty, o których mowa w art. 33 ust. 2 pkt 1 prawa budowlanego, a których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw.

W noweli wskazano także – w odniesieniu do projektu technicznego – iż winien on być zgodny z projektem zagospodarowania działki lub terenu oraz projektem architektoniczno-budowlanym. Co to będzie oznaczało w praktyce? W przypadku, gdy projektant będzie chciał dokonać zmian w projekcie technicznym, a zmiany te nie będą zgodne z projektem zagospodarowania działki lub terenu czy też projektem architektoniczno-budowlanym, w pierwszej kolejności musiał będzie zmodyfikować projekt zagospodarowania działki lub terenu bądź projekt architektoniczno-budowlany. Zgodność ta winna być zachowana podczas całego procesu realizacji inwestycji. Zapis niniejszy ma zapewnić kompatybilność wszystkich trzech części składowych projektu budowlanego.

Projekt techniczny przedkładany będzie do organu nadzoru budowlanego dopiero na etapie składania wniosku o wydanie pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego.

Oświadczenia, zaświadczenia oraz kopie uprawnień budowlanych

W art. 34 ust. 3d znowelizowanej ustawy określono, jakie oświadczenia, zaświadczenia oraz kopie uprawnień budowlanych winny być częścią projektu budowlanego. I tak, do projektu zagospodarowania działki lub terenu, projektu architektoniczno-budowlanego oraz projektu technicznego będzie należało dołączyć:

  • kopię decyzji o nadaniu projektantowi lub projektantowi sprawdzającemu – jeżeli jest wymagany – uprawnień budowlanych w odpowiedniej specjalności potwierdzoną za zgodność z oryginałem przez sporządzającego projekt,
  • kopię zaświadczenia o wpisie do centralnego rejestru osób posiadających uprawnienia budowlane, aktualnego na dzień opracowania projektu – w przypadku projektanta bądź sprawdzenia projektu – w przypadku projektanta sprawdzającego,
  • oświadczenie projektanta i projektanta sprawdzającego o sporządzeniu projektu zgodnie z obowiązującymi przepisami i zasadami wiedzy technicznej.

Szczegółowe wymagania co do sposobu sporządzania projektu budowlanego oraz zawartości każdej z jego trzech części w zakresie części graficznej, opisowej jak również załączników określać będzie rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, wydane na podstawie przepisów znowelizowanej ustawy. 

Mniej dokumentacji = szybsze pozwolenie na budowę?

Zgodnie z art. 34 ust. 4 prawa budowlanego w obecnym brzmieniu, w decyzji o pozwoleniu na budowę, cały projekt budowlany podlega zatwierdzeniu przez organy administracji architektoniczno-budowlanej. Po zmianach, projekt techniczny nie będzie zatwierdzany i przedkładany do właściwego organu, co skutkować ma usprawnieniem procesu wydawania decyzji w przedmiocie pozwolenia na budowę czy też przyjęcia zgłoszenia wraz z projektem. Zaznaczyć należy, że o ile w obecnym stanie prawnym na etapie wydawania decyzji o pozwoleniu na budowę albo przyjmowania zgłoszenia cały projekt budowlany podlega zatwierdzeniu, o tyle organ nie weryfikuje szczegółowych rozwiązań projektowych. Zgodnie z art. 35 ust. 1 prawa budowlanego organ administracji architektoniczno-budowlanej obowiązany jest sprawdzić wyłącznie wybrane kwestie, m.in. zgodność projektu budowlanego z prawem miejscowym, zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, kompletność projektu. Mając na uwadze powyższe, przedkładanie na tym etapie pełnego projektu budowlanego nie jest konieczne.

Nowelizacja wprowadza zmianę także w zakresie liczby egzemplarzy projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego zatwierdzanych przez organ, a zarazem przedkładanych razem z wnioskiem o udzielenie decyzji o pozwoleniu na budowę. Zgodnie z art. 34 ust 4a prawa budowlanego w obecnym brzmieniu, zatwierdzeniu podlegają cztery egzemplarze projektu budowlanego, z których dwa egzemplarze przeznaczone są dla inwestora, jeden egzemplarz dla organu zatwierdzającego projekt oraz jeden egzemplarz dla właściwego organu nadzoru budowlanego. Znowelizowany ust. 4a przewiduje ograniczenie dokumentacji wyłącznie do trzech egzemplarzy – po jednym dla organu administracji architektoniczno-budowlanej, nadzoru budowlanego oraz inwestora. 

Podsumowanie

Podział projektu budowlanego na trzy części z których dwie – projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany będą zatwierdzane przez organ administracji architektoniczno-budowlanej na etapie rozpoznawania wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę, a trzeci – projekt techniczny, będzie przekazywany organowi nadzoru budowlanego dopiero na późniejszym etapie procesu inwestycyjno-budowlanego, w założeniu ma usprawnić wydawanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Ponadto przewiduje się, iż nowy podział projektu budowlanego zmniejszy obciążenie biurek organów administracji architektoniczno-budowlanej oraz umożliwi szybsze przygotowanie dokumentacji projektowej w zakresie niezbędnym do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę.

Autor:

 
Dominika Grabarczyk

Dominika Grabarczyk

Prawnik

Email: d.grabarczyk@turcza.com.pl

Dominika Grabarczyk specjalizuje się w szeroko pojętym prawie cywilnym, prawie handlowym – głównie w prawie spółek oraz w tematyce umów handlowych i zawieranych w nich mechanizmach zabezpieczenia wierzytelności.

Nadzór merytoryczny:

Wojciech Gwóźdź

Wojciech Gwóźdź

Radca Prawny

Email: biznesprawnik@turcza.com.pl
Telefon: +48 61 666 37 60
Głównym obszarem zainteresowań mec. Gwóźdź jest problematyka związana z procesem inwestycyjno-budowlanym, zarówno w aspekcie administracyjno-prawnym, jak i cywilno-prawnym. Reprezentował jednostki samorządu terytorialnego oraz podmioty prywatne w toku postępowań administracyjnych, sądowo-administracyjnych oraz sądowych, w szczególności związanych z nieruchomościami.