Nieruchomości

Odpowiedzialność architekta

Przygotowanie projektu budowy to fundament realizacji inwestycji. Popełnienie błędu na tym etapie może skutkować znacznym wzrostem kosztów całego przedsięwzięcia i powstania szkody po stronie inwestora. Czy można pociągnąć do odpowiedzialności projektanta tj. architekta, który przygotował dokumentację projektową?

Najpewniejszym sposobem na zabezpieczenie swoich interesów, jest odpowiednie sformułowanie zapisów w umowie dotyczących zarówno praw, jak i obowiązków stron, oraz kwestii związanych z odpowiedzialnością za ewentualne niepowodzenia, czy nie dotrzymania warunków umowy. Co jednak dzieje się jeżeli, w umowie nie wspomnimy o ewentualnych roszczeniach? Czy na podstawie ogólnych przepisów można pociągnąć projektanta do odpowiedzialności?  

Prawidłowo sformułowana umowa o prace projektowe z architektem, daje nam możliwość opisania odpowiedzialności architekta za wady opracowanego projektu. Odpowiedzialność ta dotyczy nie tylko wad samej dokumentacji projektowej, ale również wad i usterek obiektu budowlanego, który powstał na jej podstawie. Umowa, której przedmiotem jest wykonanie projektu budowlanego, jest umową o dzieło. Stąd zgodnie z treścią art. 638 § 1 i 2 K.c., do odpowiedzialności za wady dzieła stosuje się odpowiednio przepisy o rękojmi przy sprzedaży.

§ 1. art.  568.  K.c.Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Jeżeli kupującym jest konsument a przedmiotem sprzedaży jest używana rzecz ruchoma, odpowiedzialność sprzedawcy może zostać ograniczona, nie mniej niż do roku od dnia wydania rzeczy kupującemu.”

W tym miejscu warto wspomnieć, iż przy umowach o prace projektowe zawartych między przedsiębiorcami inwestor traci uprawnienia z tytułu rękojmi, jeżeli nie zbadał projektu w czasie i w sposób przyjęty w branży i nie zawiadomił niezwłocznie projektanta o wadzie, a w przypadku, gdy wada wyszła na jaw dopiero później – jeżeli nie zawiadomił projektanta niezwłocznie po jej stwierdzeniu. Aby pociągnąć projektanta do odpowiedzialności za wady obiektu budowlanego należy wykazać, że wady projektu rzeczywiście wystąpiły, jak też należy udowodnić ich związek z realną wadą obiektu budowlanego.

Jeżeli formalnie została wyłączona odpowiedzialność z rękojmi w samej umowie, architekt nadal ponosi odpowiedzialność, z tym, że na zasadach ogólnych z Kodeksu Cywilnego dalej „KC”. Zastosowanie będą miały m.in. przepisy art. 415, 471 KC. Z uwagi na fakt, że wiele wad dokumentacji projektowej jest widocznych dopiero na etapie budowy, okres rękojmi powinno liczyć się od uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu wybudowanego na podstawie dokumentacji.

Podstawą jakichkolwiek roszczeń wobec architekta są przepisy Prawa Budowlanego, zgodnie, z którymi architekt ma obowiązek sprawować nadzór nad prawidłowością wykonywania robót budowlanych, zgodnie z projektem oraz uzgadniania rozwiązań zamiennych zgłoszonych przez kierownika budowy lub inspektora nadzoru inwestorskiego. Podkreślić należy, że nadzór autorski jest obowiązkiem architekta, a nie jego prawem, stąd brak regulacji w umowie nie wyłącza jego odpowiedzialności. Wystąpienie powyższego obowiązku ma charakter warunkowy, tzn. uzależnione jest od żądania inwestora lub organu administracji architektoniczno-budowlanej. Z powyższymi obowiązkami wiążą się również uprawnienia przysługujące architektowi w trakcie realizacji budowy tj. prawo wstępu na teren budowy i dokonywanie zapisów w dzienniku budowy dotyczących jej realizacji, a także prawo żądania wpisu do dziennika budowy, wstrzymania robót budowlanych w razie stwierdzenia możliwości powstania zagrożenia lub wykonywania ich niezgodnie z projektem (art. 21 ustawy Prawo budowlane).

Architekt uchylając się od regulacji z art. 20 ust 1 pkt 4 Prawa budowlanego, podlega odpowiedzialności zawodowej zgodnie z art. 95 pkt 5 Prawa budowlanego, stanowiącym, że Odpowiedzialności zawodowej w budownictwie podlegają osoby wykonujące samodzielne funkcje techniczne w budownictwie, które uchylają się od podjęcia nadzoru autorskiego lub wykonują niedbale obowiązki wynikające z pełnienia tego nadzoru.” Na tym przepisie można oprzeć obowiązek nadzoru architekta nad pracami budowy. Zgodnie z przepisami architekt nie może odmówić podjęcia czynności związanych z wykonaniem nadzoru autorskiego. Obowiązek architekta ma charakter publicznoprawny, a brak jego realizacji jest zagrożony sankcjami dyscyplinarnymi.

Droga cywilna nie jest jedyną, na której można dochodzić roszczeń od architekta. Istnieje również odpowiedzialność zawodowa, dyscyplinarna, a nawet karna, bowiem w przypadku zaistnienia katastrofy budowlanej poprawność przygotowanego przez architekta projektu jest niezwykle istotna, a wszelkie uchybienia mogą skutkować karą pozbawienia wolności nawet do lat 10.

Autor:

 
Katarzyna Turcza

Katarzyna Turcza

Radca Prawny

Email: biznesprawnik@turcza.com.pl

Mec. Katarzyna Turcza jest radcą prawnym oraz praktykującym doradcą restrukturyzacyjnym.