Nieruchomości

Jakie informacje zawierają księgi wieczyste?

Zapewne większość z Państwa przed podpisaniem u notariusza umowy kupna nieruchomości sprawdzi, czy księga wieczysta nie ukrywa niemiłych niespodzianek. Część nabywców zweryfikuje to sama za pomocą elektronicznej wyszukiwarki ksiąg wieczystych prowadzoną przez Ministerstwo Sprawiedliwości, a inni może poproszą o pomoc prawnika.

Odruch sprawdzenia księgi wieczystej przed kupnem w naszej ocenie jest jak najbardziej słuszny. Zakup nieruchomości jest na pewno jedną z najpoważniejszych transakcji w życiu i nie ma co dowierzać w zapewnienia sprzedawcy lub pośrednika nieruchomości, że „księga wieczysta jest  czysta”.

W pierwszej kolejności wskazujemy, iż księga wieczysta to nic innego jak urzędowy publiczny rejestr, który przedstawia stan prawny danej nieruchomości i ewentualne korzyści lub ciężary płynące z takiego stanu. Z ich zawartością może zapoznać się każdy, bądź to osobiście w sądzie rejonowym, bądź przez stronę internetową pod adresem http://ekw.ms.gov.pl/. Numer księgi wieczystej zbudowany jest z trzech elementów: kodu sądu rejonowego, właściwego numeru oraz cyfry kontrolnej np. PO1P/000000100/2. Księga wieczysta dostępna jest w dwóch wersjach: aktualnej oraz zupełnej (przedstawiającej wpisy również „historyczne”).

Jednocześnie wspomnieć należy, iż księgi wieczyste prowadzone są dla wszystkich nieruchomości – gruntowych, budynkowych oraz lokalowych, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. Domniemywa się także, że prawa wpisane w księgę wieczystą (lub z niej wykreślone) są zgodne z rzeczywistością i faktycznym stanem prawnym danej nieruchomości.

Księgi wieczyste – co można w nich znaleźć i z czego się składają?

Księga wieczysta zawiera wszystkie szczegółowe informacje, które umożliwiają identyfikację nieruchomości, jej właścicieli oraz ewentualne obciążania z nią związane. W skład każdej księgi wieczystej wchodzą cztery podstawowe działy. Nie ma też znaczenia, czy księga jest prowadzona dla mieszkania, czy też działki – niniejszy układ w każdym przypadku jest taki sam.

DZIAŁ I  –  INFORMACJE O NIERUCHOMOŚCI

W dziale pierwszym znajdziemy informacje na temat oznaczenia nieruchomości (między innymi podany jest jej adres, numer działki czy opis budynku) i wpisy dotyczące praw, które związane są z jej własnością. Warto w tym miejscu sprawdzić, czy przedstawione dane tożsame są z rzeczywistością – przykładowo poprzez weryfikację adresu wybranego przez nas lokalu oraz sprawdzenie numeru działki ujawnionego w księdze wieczystej z numerem wynikającym z rejestru gruntów. W tym dziale przedstawiona jest również powierzchnia lokalu, liczba oraz rodzaj pomieszczeń, z których się on składa i jego przeznaczenie (tzn. czy jest to np. lokal użytkowy czy lokal mieszkalny). Dowiemy się z niego także, czy do tegoż lokalu przynależą pomieszczenia dodatkowe, jak np. miejsce postojowe. Tutaj też zawarte będą informacje o ewentualnej służebności gruntowej, prawie przechodu przez sąsiednią nieruchomość czy udziale lokalu w nieruchomości wspólnej.

DZIAŁ II  – WŁASNOŚĆ

W niniejszym dziale odnajdziemy wpisy dotyczące własności oraz użytkowania wieczystego. Dzięki temu możemy sprawdzić czy negocjacje dotyczące umowy sprzedaży i kupna nieruchomości prowadzimy z odpowiednią osobą lub firmą, która daną nieruchomość chce nam sprzedać. Jeżeli lokal podlega współwłasności musimy upewnić się, czy wszyscy właściciele (wszystkie posiadającego go podmioty) wyrażają zgodę na dokonanie transakcji i będą w stanie podpisać stosowny akt notarialny lub przekazać odpowiednie pełnomocnictwo.
Jeśli negocjujemy z osobą lub instytucją, która za właściciela nieruchomości się podaje, ale fakt ten nie został ujawniony w księdze wieczystej, żądajmy wyjaśnień! Możemy mieć bowiem do czynienia z lokalem o nieuregulowanym stanie prawnym (np. znajdującym się w ustalanej dopiero masie spadkowej – wówczas radzimy poczekać na decyzję sądu i aktualizację wpisów księgi) lub co gorsze – z oszustwem, przed którym nie uchroni nas rękojmia wiary publicznej.

DZIAŁ III  –  PRAWA, ROSZCZENIA I OGRANICZENIA

Trzecia część księgi przeznaczona jest do wpisów dotyczących ograniczonych praw rzeczowych, ograniczeń w rozporządzaniu lub użytkowaniu wieczystym nieruchomości oraz wpisów związanych z innymi prawami i roszczeniami. Jest to dział, który w naszej ocenie bezwzględnie należy sprawdzić przed nabyciem nieruchomości. Jest on ważny z tego powodu, że istnienie w nim jakiegokolwiek wpisu oznacza pewne ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości przez właściciela. W tym miejscu bowiem znajdziemy takie informacje, jak to, że nieruchomość jest obciążona prawem dożywotniego zamieszkania, użytkowania, służebności, odkupu lub pierwokupu. Istnieją w niej także zapisy dotyczące najmu i dzierżawy, ostrzeżenia o wszczęciu postępowania egzekucyjnego lub wpisy o jakichkolwiek innych prawach osób trzecich do wybranej przez nas nieruchomości. W sytuacji pojawienia się wyżej wymienionych lub innych treści w niniejszym dziale – by uniknąć w przyszłości problemów – należałoby je skonsultować z prawnikiem.

DZIAŁ IV  –  HIPOTEKA

Równorzędnie istotne są zapisy, które mogą się pojawić w czwartym dziale księgi wieczystej. Jeżeli nieruchomość obciążona jest hipoteką, najczęściej jest to wierzytelność wynikająca z zaciągniętego kredytu bankowego. Znajdziemy tam wówczas informację kiedy kredyt został zaciągnięty, na rzecz jakiego banku ustanowiono hipotekę i do jakiej kwoty bank może egzekwować ewentualne zadłużenia. W tym miejscu podkreślenia wymaga fakt, iż hipoteka dotyczy nieruchomości, a nie dłużnika. Jeśli więc przedmiot naszej transakcji będzie mieć nałożoną hipotekę, powinniśmy brać pod uwagę to, że gdy kredytobiorca nie dopełni swoich finansowych zobowiązań, zostaną one pokryte ze sprzedaży (naszej już) nieruchomości. Dodatkowo w niniejszym dziale może też być wpisana hipoteka przymusowa na rzecz Urzędu Skarbowego lub ZUS/KRUS, dotycząca odpowiednio zapłaty podatku lub składek na ubezpieczenie.

WZMIANKI

W tym miejscu warto zaznaczyć, iż przyjrzeć powinniśmy się również zamieszczonym w każdym dziale wzmiankom. Oznaczają one, że do właściwego Sądu Rejonowego wpłynął – jeszcze nie rozpatrzony – wniosek o wpis do księgi wieczystej o określonej dacie i godzinie któremu został nadany numer Dz. KW. Nie wiemy wtedy jeszcze czego ten wniosek dotyczy ani przez kogo został złożony, ale mamy informację, że coś może się zmienić. Zmiana może polegać na dodaniu nowego wpisu, wykreśleniu już znajdującego się lub jego zmianie. A czego możemy się spodziewać? Wzmianka w dziale I może znaczyć, że chodzi o korektę adresu, powierzchni nieruchomości czy opisu budynku. Wzmianka w dziale II może dotyczyć, że ktoś wystąpił z wnioskiem o ujawnienie swoich praw własności do nieruchomości. Wzmianka w dziale III może oznaczać wniosek o wpis ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością, w tym – Uwaga! – o wszczęciu egzekucji z nieruchomości. Wzmianka w dziale IV może znaczyć, że ktoś żąda wpisu zabezpieczającego wierzytelność.

Podsumowanie

Powyższe przykłady to tylko najważniejsze informacje, które można wyczytać z księgi wieczystej. Z tych ksiąg możemy dowiedzieć się między innymi o: przeznaczeniu działki (niekoniecznie musi być ono mieszkalne), prawie mieszkań „posadowionych” w budynku do przynależności (nie zawsze musi ono wynikać tylko z księgi mieszkania) czy o tym, że działka objęta jest postępowaniem reprywatyzacyjnym, w ramach którego przedwojenni właściciele chcą odzyskać daną nieruchomość.
Podsumowując, należy pamiętać, iż dokładna weryfikacja kupowanej nieruchomości nie musi nic kosztować, a przejrzenie księgi wieczystej jest jednym ze sposobów na zapewnienie bezpieczeństwa zakupu nieruchomości i ochronę przed potencjalnymi zagrożeniami.

Autor:

 
Aleksandra Kubiak

Aleksandra Kubiak

Aplikant radcowski

Email: a.kubiak(et)turcza.com.pl
Telefon: +48 61 666 37 60
 
Specjalizuje się w prawie cywilnym materialnym oraz gospodarczym, z szczególnym uwzględnieniem świadczenia pomocy prawnej w zakresie egzekucji należności. Sprawami klientów zajmuje się na etapie przedsądowym, sądowym i egzekucyjnym, wykonując wszystkie czynności w toku tych postępowań.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *